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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleIvry-sur-Seine (94)
Surface65
Coût Total261 750
Loyer Annuel16 602
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Digicode

IVRY-PORT, rue Jules Vanzuppe, aux portes de Paris, nous vous proposions en Exclusivité cet appartement 4 pièces de 65,34 m2 loi Carrez, au calme et en parfait état. Il se compose d'une cuisine aménagée, d'un double séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau avec wc. Une terrasse sans vis à vis exposée sud à jouissance exclusive. Deux caves en sous-sol complètent l'offre. Proche écoles et commerces. Contactez votre agence pour de plus amples renseignements, voire le visiter. (5.41 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ivry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94200
Coordonnées : 48.818798, 2.392674
Total : 261 750
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 51 150
Valeur du bien : 246 150
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 21.28€/m²/mois
Fourchette : 16.65€ - 27.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16602€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1769€/mois
Fourchette annuelle : 12987€ - 21224€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :76,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 378,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 842,35
Coût de l'assurance :22 903,12
Taxe foncière : 1 660,21€/an
Soit par mois : 138,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 516,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 150(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 602 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 750 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 617
Revenus locatifs : +16 602
Charges déductibles : -62 617
Résultat foncier Année 1 : -46 015(Déficit de 46 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 615
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 467 €/an
Revenus locatifs : +16 602
Charges déductibles : -11 467
Résultat foncier Années 2+ : 5 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24614.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 60262 6258 899-46 02321 400 €24 623 €24 623 €
216 93411 2408 6645 694--18 929 €
317 27310 9978 4216 276--12 653 €
417 61810 7458 1696 873--5 780 €
517 97110 4857 9087 486---
618 33010 2157 6398 115---
718 6979 9367 3608 761---
819 0719 6477 0719 423---
919 4529 3486 77210 104---
1019 8419 0396 46310 802---
1120 2388 7196 14211 519---
1220 6438 3875 81112 255---
1321 0568 0445 46813 011---
1421 4777 6905 11313 787---
1521 9067 3224 74614 584---
1622 3446 9424 36615 402---
1722 7916 5493 97216 243---
1823 2476 1413 56517 106---
1923 7125 7203 14417 992---
2024 1865 2842 70818 902---
2124 6704 8332 25619 837---
2225 1634 3651 78920 798---
2325 6673 8821 30621 785---
2426 1803 38180522 798---
2526 7032 86428723 840---
TOTAL531 771244 401128 842287 37021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 370
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 486-6 420+9 906
2+3 4860+3 486
3+3 4860+3 486
4+3 4860+3 486
5+3 486+512+2 974
6+3 486+2 435+1 051
7+3 486+2 628+858
8+3 486+2 827+659
9+3 486+3 031+455
10+3 486+3 241+245
11+3 486+3 456+30
12+3 486+3 677-191
13+3 486+3 903-417
14+3 486+4 136-650
15+3 486+4 375-889
16+3 486+4 621-1 135
17+3 486+4 873-1 387
18+3 486+5 132-1 646
19+3 486+5 398-1 912
20+3 486+5 671-2 185
21+3 486+5 951-2 465
22+3 486+6 239-2 753
23+3 486+6 535-3 049
24+3 486+6 840-3 354
25+3 486+7 152-3 666
Total+87 150+86 211+939
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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