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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleIvry-sur-Seine (94)
Surface65m²
Coût Total261 750€
Loyer Annuel16 602€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Digicode

IVRY-PORT, rue Jules Vanzuppe, aux portes de Paris, nous vous proposions en Exclusivité cet appartement 4 pièces de 65,34 m2 loi Carrez, au calme et en parfait état. Il se compose d'une cuisine aménagée, d'un double séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau avec wc. Une terrasse sans vis à vis exposée sud à jouissance exclusive. Deux caves en sous-sol complètent l'offre. Proche écoles et commerces. Contactez votre agence pour de plus amples renseignements, voire le visiter. (5.41 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ivry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94200
Coordonnées : 48.818798, 2.392674
Total : 261 750€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 51 150€
Valeur du bien : 246 150€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 21.28€/m²/mois
Fourchette : 16.65€ - 27.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16602€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1769€/mois
Fourchette annuelle : 12987€ - 21224€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :76,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 378,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 842,35€
Coût de l'assurance :22 903,12€
Taxe foncière : 1 660,21€/an
Soit par mois : 138,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 516,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 150 €(787 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 602 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 750 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 617 €
Revenus locatifs : +16 602 €
Charges déductibles : -62 617 €
Résultat foncier Année 1 : -46 015 €(Déficit de 46 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 467 €/an
Revenus locatifs : +16 602 €
Charges déductibles : -11 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24614.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 602 €62 625 €8 899 €-46 023 €21 400 €24 623 €24 623 €
216 934 €11 240 €8 664 €5 694 €--18 929 €
317 273 €10 997 €8 421 €6 276 €--12 653 €
417 618 €10 745 €8 169 €6 873 €--5 780 €
517 971 €10 485 €7 908 €7 486 €---
618 330 €10 215 €7 639 €8 115 €---
718 697 €9 936 €7 360 €8 761 €---
819 071 €9 647 €7 071 €9 423 €---
919 452 €9 348 €6 772 €10 104 €---
1019 841 €9 039 €6 463 €10 802 €---
1120 238 €8 719 €6 142 €11 519 €---
1220 643 €8 387 €5 811 €12 255 €---
1321 056 €8 044 €5 468 €13 011 €---
1421 477 €7 690 €5 113 €13 787 €---
1521 906 €7 322 €4 746 €14 584 €---
1622 344 €6 942 €4 366 €15 402 €---
1722 791 €6 549 €3 972 €16 243 €---
1823 247 €6 141 €3 565 €17 106 €---
1923 712 €5 720 €3 144 €17 992 €---
2024 186 €5 284 €2 708 €18 902 €---
2124 670 €4 833 €2 256 €19 837 €---
2225 163 €4 365 €1 789 €20 798 €---
2325 667 €3 882 €1 306 €21 785 €---
2426 180 €3 381 €805 €22 798 €---
2526 703 €2 864 €287 €23 840 €---
TOTAL531 771 €244 401 €128 842 €287 370 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 486 €-6 420 €+9 906 €
2+3 486 €0 €+3 486 €
3+3 486 €0 €+3 486 €
4+3 486 €0 €+3 486 €
5+3 486 €+512 €+2 974 €
6+3 486 €+2 435 €+1 051 €
7+3 486 €+2 628 €+858 €
8+3 486 €+2 827 €+659 €
9+3 486 €+3 031 €+455 €
10+3 486 €+3 241 €+245 €
11+3 486 €+3 456 €+30 €
12+3 486 €+3 677 €-191 €
13+3 486 €+3 903 €-417 €
14+3 486 €+4 136 €-650 €
15+3 486 €+4 375 €-889 €
16+3 486 €+4 621 €-1 135 €
17+3 486 €+4 873 €-1 387 €
18+3 486 €+5 132 €-1 646 €
19+3 486 €+5 398 €-1 912 €
20+3 486 €+5 671 €-2 185 €
21+3 486 €+5 951 €-2 465 €
22+3 486 €+6 239 €-2 753 €
23+3 486 €+6 535 €-3 049 €
24+3 486 €+6 840 €-3 354 €
25+3 486 €+7 152 €-3 666 €
Total+87 150 €+86 211 €+939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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