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INVESTISSEMENT LOCATIF

VilleLimoges (87)
Surface46m²
Coût Total80 920€
Loyer Annuel7 385€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 913,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Proche du stade BEAUBLANC, sur la commune de Limoges, appartement de type 2 en RDC. (RDC sur-élevé, donnant à l'opposé du boulevard) Une entrée donnant sur un salon, séjour et une cuisine, puis une dégagement donnant sur une chambre, une salle de bain et un WC. Appartement très propre, locataire soigneux sur place.

Bail logement nu de 3 ans / prise d'effet au 02/10/2024 - Récupération de l'appartement possible en octobre 2027 avec des démarches à faire en avril 2027.

Ce bien dispose d'une cave et d'un garage.

Visite virtuelle disponible. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/limoges-87/agence-immobiliere/foncia-transaction-limoges-1395

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.850961, 1.248593
Total : 80 920€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 35 560€
Valeur du bien : 77 560€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7385€/an
Fourchette totale : 492€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 5900€ - 9244€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 359,38 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 531 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-20 531€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-18 389€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 424,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 313,32€
Coût de l'assurance :7 080,50€
Taxe foncière : 738,52€/an
Soit par mois : 61,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 485,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 560 €(773 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, 5 prises × 60€ = 300€, Total = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 385 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 298 €
Revenus locatifs : +7 385 €
Charges déductibles : -39 298 €
Résultat foncier Année 1 : -31 913 €(Déficit de 31 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 738 €/an
Revenus locatifs : +7 385 €
Charges déductibles : -3 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10512.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 385 €39 301 €2 719 €-31 915 €21 400 €10 515 €10 515 €
27 533 €3 668 €2 647 €3 864 €--6 651 €
37 684 €3 594 €2 572 €4 090 €--2 561 €
47 837 €3 516 €2 495 €4 321 €---
57 994 €3 437 €2 415 €4 557 €---
68 154 €3 354 €2 332 €4 800 €---
78 317 €3 268 €2 247 €5 049 €---
88 483 €3 180 €2 158 €5 303 €---
98 653 €3 088 €2 067 €5 565 €---
108 826 €2 994 €1 972 €5 832 €---
119 002 €2 896 €1 874 €6 107 €---
129 183 €2 794 €1 772 €6 388 €---
139 366 €2 689 €1 668 €6 677 €---
149 554 €2 581 €1 559 €6 973 €---
159 745 €2 469 €1 447 €7 276 €---
169 939 €2 352 €1 331 €7 587 €---
1710 138 €2 232 €1 211 €7 906 €---
1810 341 €2 108 €1 086 €8 233 €---
1910 548 €1 979 €958 €8 568 €---
2010 759 €1 846 €825 €8 912 €---
2110 974 €1 709 €687 €9 265 €---
2211 193 €1 566 €545 €9 627 €---
2311 417 €1 419 €397 €9 998 €---
2411 646 €1 267 €245 €10 379 €---
2511 879 €1 109 €87 €10 769 €---
TOTAL236 549 €100 417 €39 313 €136 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-6 420 €+7 971 €
2+1 551 €0 €+1 551 €
3+1 551 €0 €+1 551 €
4+1 551 €+528 €+1 023 €
5+1 551 €+1 367 €+184 €
6+1 551 €+1 440 €+111 €
7+1 551 €+1 515 €+36 €
8+1 551 €+1 591 €-40 €
9+1 551 €+1 669 €-118 €
10+1 551 €+1 750 €-199 €
11+1 551 €+1 832 €-281 €
12+1 551 €+1 917 €-366 €
13+1 551 €+2 003 €-452 €
14+1 551 €+2 092 €-541 €
15+1 551 €+2 183 €-632 €
16+1 551 €+2 276 €-725 €
17+1 551 €+2 372 €-821 €
18+1 551 €+2 470 €-919 €
19+1 551 €+2 571 €-1 020 €
20+1 551 €+2 674 €-1 123 €
21+1 551 €+2 780 €-1 229 €
22+1 551 €+2 888 €-1 337 €
23+1 551 €+2 999 €-1 448 €
24+1 551 €+3 114 €-1 563 €
25+1 551 €+3 231 €-1 680 €
Total+38 775 €+40 840 €+-2 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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