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Appartement F4 90m² + places de parking

VilleGiromagny (90)
Surface90m²
Coût Total133 640€
Loyer Annuel9 670€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 977,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 de 90 m² au 2ème étage d'une petite copropriété . Syndic bénévole

Il se compose de :

  • 3 chambres
  • 1 pièces en mezzanine ( salle de jeux / rangement )
  • Cuisine équipée ouverte sur salon/séjour
  • Salle de bain avec baignoire et douche
  • Toilette séparé
  • Chauffage individuel gaz
  • Place de parking privative

Cet appartement est situé à proximité des commodités.

Charges mensuelles : 80 euros comprenant :

  • L’eau
  • L’électricité des communs
  • Le ménage des communs

Régularisation chaque fin d'année

Ville : Giromagny
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90200
Coordonnées : 47.742750, 6.825070
Total : 133 640€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9670€/an
Fourchette totale : 633€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7591€ - 12318€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,58 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 312 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-3 312€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-42 328€ (-46.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 158,66€
Coût de l'assurance :11 693,50€
Taxe foncière : 967,02€/an
Soit par mois : 80,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 805,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giromagny (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 670 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 308 €
Revenus locatifs : +9 670 €
Charges déductibles : -45 308 €
Résultat foncier Année 1 : -35 638 €(Déficit de 35 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 708 €/an
Revenus locatifs : +9 670 €
Charges déductibles : -6 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14238.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 670 €45 312 €4 318 €-35 642 €21 400 €14 242 €14 242 €
29 864 €6 596 €4 201 €3 268 €--10 974 €
310 061 €6 475 €4 080 €3 586 €--7 389 €
410 262 €6 351 €3 956 €3 911 €--3 478 €
510 467 €6 222 €3 827 €4 245 €---
610 677 €6 089 €3 694 €4 588 €---
710 890 €5 952 €3 557 €4 938 €---
811 108 €5 810 €3 415 €5 298 €---
911 330 €5 663 €3 268 €5 667 €---
1011 557 €5 512 €3 117 €6 045 €---
1111 788 €5 355 €2 961 €6 433 €---
1212 024 €5 194 €2 799 €6 830 €---
1312 264 €5 026 €2 632 €7 238 €---
1412 509 €4 854 €2 459 €7 656 €---
1512 760 €4 676 €2 281 €8 084 €---
1613 015 €4 491 €2 096 €8 524 €---
1713 275 €4 301 €1 906 €8 974 €---
1813 541 €4 104 €1 709 €9 436 €---
1913 811 €3 901 €1 506 €9 910 €---
2014 088 €3 691 €1 296 €10 397 €---
2114 369 €3 474 €1 079 €10 895 €---
2214 657 €3 250 €855 €11 407 €---
2314 950 €3 018 €623 €11 932 €---
2415 249 €2 779 €384 €12 470 €---
2515 554 €2 532 €137 €13 022 €---
TOTAL309 738 €160 628 €62 159 €149 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031 €-6 420 €+8 451 €
2+2 031 €0 €+2 031 €
3+2 031 €0 €+2 031 €
4+2 031 €0 €+2 031 €
5+2 031 €+230 €+1 801 €
6+2 031 €+1 376 €+655 €
7+2 031 €+1 482 €+549 €
8+2 031 €+1 589 €+442 €
9+2 031 €+1 700 €+331 €
10+2 031 €+1 813 €+218 €
11+2 031 €+1 930 €+101 €
12+2 031 €+2 049 €-18 €
13+2 031 €+2 171 €-140 €
14+2 031 €+2 297 €-266 €
15+2 031 €+2 425 €-394 €
16+2 031 €+2 557 €-526 €
17+2 031 €+2 692 €-661 €
18+2 031 €+2 831 €-800 €
19+2 031 €+2 973 €-942 €
20+2 031 €+3 119 €-1 088 €
21+2 031 €+3 269 €-1 238 €
22+2 031 €+3 422 €-1 391 €
23+2 031 €+3 579 €-1 548 €
24+2 031 €+3 741 €-1 710 €
25+2 031 €+3 907 €-1 876 €
Total+50 775 €+44 733 €+6 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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