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Appartement à vendre

VillePlessis-Trévise (94)
Surface78.2m²
Coût Total247 620€
Loyer Annuel16 052€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 78.2 m²
Prix au m² : 2 544,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 23,79 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

IDEAL INVESTISSEUR - L'agence Immobilière Thomas Depresle vous propose, Un bien entre maison et appartement, dans un petit immeuble de 4 appartements, rare sur le secteur, un 3 pièces en centre-ville comprenant : au rez-de-chaussée une entrée, au 1er étage un séjour salle à manger, une cuisine aménagée et un wc indépendant. Au 2ème étage, deux chambres et une salle de bains. Avec, une place de parking. Faibles charges.

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.809653, 2.571927
Total : 247 620€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 231 700€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.2m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16052€/an
Fourchette totale : 1115€ - 1605€/mois
Fourchette annuelle : 13377€ - 19263€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 676,47 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 500 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-88 500€ (-30.8%)
Marge achat-revente :39 880€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 279,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 173,06€
Coût de l'assurance :21 047,70€
Taxe foncière : 1 605,22€/an
Soit par mois : 133,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 413,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée et murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 139 €
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -43 139 €
Résultat foncier Année 1 : -27 087 €(Déficit de 27 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 439 €/an
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -10 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5687.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 052 €43 147 €8 000 €-27 095 €21 400 €5 695 €5 695 €
216 373 €10 231 €7 784 €6 142 €---
316 701 €10 008 €7 561 €6 693 €---
417 035 €9 777 €7 330 €7 258 €---
517 375 €9 539 €7 092 €7 837 €---
617 723 €9 292 €6 845 €8 431 €---
718 077 €9 038 €6 591 €9 039 €---
818 439 €8 775 €6 328 €9 664 €---
918 808 €8 503 €6 056 €10 304 €---
1019 184 €8 223 €5 775 €10 961 €---
1119 568 €7 933 €5 485 €11 635 €---
1219 959 €7 633 €5 186 €12 326 €---
1320 358 €7 323 €4 876 €13 035 €---
1420 765 €7 004 €4 556 €13 762 €---
1521 181 €6 673 €4 226 €14 507 €---
1621 604 €6 332 €3 885 €15 272 €---
1722 036 €5 979 €3 532 €16 057 €---
1822 477 €5 614 €3 167 €16 862 €---
1922 926 €5 238 €2 791 €17 689 €---
2023 385 €4 849 €2 402 €18 536 €---
2123 853 €4 447 €2 000 €19 406 €---
2224 330 €4 031 €1 584 €20 298 €---
2324 816 €3 602 €1 155 €21 214 €---
2425 313 €3 159 €712 €22 154 €---
2525 819 €2 701 €254 €23 118 €---
TOTAL514 156 €209 051 €115 173 €305 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371 €-6 420 €+9 791 €
2+3 371 €+134 €+3 237 €
3+3 371 €+2 008 €+1 363 €
4+3 371 €+2 177 €+1 194 €
5+3 371 €+2 351 €+1 020 €
6+3 371 €+2 529 €+842 €
7+3 371 €+2 712 €+659 €
8+3 371 €+2 899 €+472 €
9+3 371 €+3 091 €+280 €
10+3 371 €+3 288 €+83 €
11+3 371 €+3 490 €-119 €
12+3 371 €+3 698 €-327 €
13+3 371 €+3 910 €-539 €
14+3 371 €+4 128 €-757 €
15+3 371 €+4 352 €-981 €
16+3 371 €+4 582 €-1 211 €
17+3 371 €+4 817 €-1 446 €
18+3 371 €+5 059 €-1 688 €
19+3 371 €+5 307 €-1 936 €
20+3 371 €+5 561 €-2 190 €
21+3 371 €+5 822 €-2 451 €
22+3 371 €+6 089 €-2 718 €
23+3 371 €+6 364 €-2 993 €
24+3 371 €+6 646 €-3 275 €
25+3 371 €+6 935 €-3 564 €
Total+84 275 €+91 532 €+-7 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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