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vente - maison

VilleMénéac (56)
Surface133m²
Coût Total193 260€
Loyer Annuel11 806€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 898,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Travaux, Plain pied, Petit prix

Maison en campagne de Menéac, proche également de la commune de Merdrignac et l'axe Rennes BrestEnviron 134 m2 habitables avec vie de plain-pied comprendAu RDC : une piece de vie avec cuisine aménagée, une salle d'eau, un WC, 2 chambres et une cave A l'étage : un palier dessert, une grande chambre avec dressing, 2 chambres, une salle de bain et un WC Garage attenantTerrain avec dependance possible d'aménager un petit logement, un four à pain Assainissement individuel à refaire Système de chauffage bois et électrique Travaux d'électricité recente Fenetre PVC récenteLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 119 500 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Silvana LEMOINE, Tél. : 06 25 61 76 79, E-mail : silvana.lemoine@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 832 496 533

Ville : Ménéac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.140000, -2.460000
Total : 193 260€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 183 700€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11806€/an
Fourchette totale : 780€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 9362€ - 14888€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :822,92 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 448 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :+10 052€ (+9.2%)
Marge achat-revente :-83 812€ (-76.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 889,12€
Coût de l'assurance :16 910,25€
Taxe foncière : 1 180,57€/an
Soit par mois : 98,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 000€
    Isolation combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 360€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs/plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ménéac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 295 €
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -72 295 €
Résultat foncier Année 1 : -60 489 €(Déficit de 60 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 095 €/an
Revenus locatifs : +11 806 €
Charges déductibles : -8 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39089.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 806 €72 301 €6 244 €-60 495 €21 400 €39 095 €39 095 €
212 042 €7 932 €6 075 €4 110 €--34 986 €
312 283 €7 758 €5 901 €4 525 €--30 461 €
412 528 €7 578 €5 721 €4 951 €--25 510 €
512 779 €7 392 €5 535 €5 387 €--20 123 €
613 034 €7 199 €5 343 €5 835 €--14 288 €
713 295 €7 001 €5 144 €6 294 €--7 994 €
813 561 €6 796 €4 939 €6 765 €--1 229 €
913 832 €6 584 €4 727 €7 249 €---
1014 109 €6 365 €4 508 €7 744 €---
1114 391 €6 138 €4 281 €8 253 €---
1214 679 €5 904 €4 047 €8 774 €---
1314 972 €5 663 €3 806 €9 310 €---
1415 272 €5 413 €3 556 €9 859 €---
1515 577 €5 155 €3 298 €10 422 €---
1615 889 €4 889 €3 032 €11 000 €---
1716 207 €4 613 €2 756 €11 593 €---
1816 531 €4 329 €2 472 €12 202 €---
1916 861 €4 035 €2 178 €12 826 €---
2017 199 €3 731 €1 874 €13 467 €---
2117 543 €3 418 €1 561 €14 125 €---
2217 893 €3 094 €1 237 €14 800 €---
2318 251 €2 759 €902 €15 493 €---
2418 616 €2 413 €556 €16 204 €---
2518 989 €2 055 €198 €16 934 €---
TOTAL378 140 €200 514 €89 889 €177 626 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 479 €-6 420 €+8 899 €
2+2 479 €0 €+2 479 €
3+2 479 €0 €+2 479 €
4+2 479 €0 €+2 479 €
5+2 479 €0 €+2 479 €
6+2 479 €0 €+2 479 €
7+2 479 €0 €+2 479 €
8+2 479 €0 €+2 479 €
9+2 479 €+1 806 €+673 €
10+2 479 €+2 323 €+156 €
11+2 479 €+2 476 €+3 €
12+2 479 €+2 632 €-153 €
13+2 479 €+2 793 €-314 €
14+2 479 €+2 958 €-479 €
15+2 479 €+3 127 €-648 €
16+2 479 €+3 300 €-821 €
17+2 479 €+3 478 €-999 €
18+2 479 €+3 661 €-1 182 €
19+2 479 €+3 848 €-1 369 €
20+2 479 €+4 040 €-1 561 €
21+2 479 €+4 237 €-1 758 €
22+2 479 €+4 440 €-1 961 €
23+2 479 €+4 648 €-2 169 €
24+2 479 €+4 861 €-2 382 €
25+2 479 €+5 080 €-2 601 €
Total+61 975 €+53 288 €+8 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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