Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface90m²
Coût Total112 440€
Loyer Annuel8 799€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 561,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central fuel Gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Maison de 90m² à Montluçon (03100), offrant un agencement de cinq pièces dont quatre chambres et un séjour, à rénover entièrement selon vos goûts. Le bien s'étend sur un terrain privatif, idéal pour créer un espace extérieur à votre convenance. Située dans un quartier familial, il bénéficie d'une excellente proximité d'établissements scolaires (écoles maternelles et primaires à moins de 10minutes à pied) et d'un accès facile aux lignes de bus locales (arrêts à 35minutes). Une opportunité rare pour personnaliser une maison spacieuse au cœur d'un environnement calme et bien desservi. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.344469, 2.587797
Total : 112 440€
Prix d'acquisition : 50 500€
Travaux : 57 900€
Valeur du bien : 108 400€
Frais de notaire : 4 040€
Coût estimé : 4 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8799€/an
Fourchette totale : 569€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6833€ - 11332€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 025,64 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 308 €
Prix d'achat :50 500 €
Décote à l'achat :-41 808€ (-45.3%)
Marge achat-revente :-20 132€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 430,34€
Coût de l'assurance :9 838,50€
Taxe foncière : 879,93€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 90 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement.
Quantité: 2 salons (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 90 m²
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessité de mise à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900 €(643 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Salon:2 400€
    Remplacement moquette: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale:5 400€
    Mise à jour plomberie: 90 m² × 60€/m² = 5400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 060 €
Revenus locatifs : +8 799 €
Charges déductibles : -63 060 €
Résultat foncier Année 1 : -54 260 €(Déficit de 54 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 160 €/an
Revenus locatifs : +8 799 €
Charges déductibles : -5 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32860.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 825 €(65% de 50 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 194 €/an
Calcul : 32 825 € × 3,636% = 1 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 799 €63 063 €3 890 €-54 264 €21 400 €32 864 €32 864 €
28 975 €5 061 €3 788 €3 914 €--28 950 €
39 155 €4 956 €3 682 €4 199 €--24 751 €
49 338 €4 846 €3 573 €4 491 €--20 260 €
59 525 €4 733 €3 460 €4 791 €--15 468 €
69 715 €4 616 €3 343 €5 099 €--10 369 €
79 909 €4 495 €3 221 €5 415 €--4 955 €
810 108 €4 369 €3 096 €5 738 €---
910 310 €4 239 €2 965 €6 071 €---
1010 516 €4 104 €2 831 €6 412 €---
1110 726 €3 965 €2 691 €6 762 €---
1210 941 €3 820 €2 547 €7 121 €---
1311 160 €3 670 €2 397 €7 489 €---
1411 383 €3 515 €2 242 €7 867 €---
1511 610 €3 355 €2 081 €8 256 €---
1611 843 €3 189 €1 915 €8 654 €---
1712 079 €3 017 €1 743 €9 063 €---
1812 321 €2 838 €1 565 €9 483 €---
1912 567 €2 654 €1 380 €9 914 €---
2012 819 €2 463 €1 189 €10 356 €---
2113 075 €2 265 €991 €10 811 €---
2213 337 €2 060 €786 €11 277 €---
2313 603 €1 847 €574 €11 756 €---
2413 876 €1 627 €354 €12 248 €---
2514 153 €1 400 €126 €12 753 €---
TOTAL281 843 €146 167 €56 430 €135 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-6 420 €+8 268 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €0 €+1 848 €
7+1 848 €0 €+1 848 €
8+1 848 €+235 €+1 613 €
9+1 848 €+1 821 €+27 €
10+1 848 €+1 924 €-76 €
11+1 848 €+2 028 €-180 €
12+1 848 €+2 136 €-288 €
13+1 848 €+2 247 €-399 €
14+1 848 €+2 360 €-512 €
15+1 848 €+2 477 €-629 €
16+1 848 €+2 596 €-748 €
17+1 848 €+2 719 €-871 €
18+1 848 €+2 845 €-997 €
19+1 848 €+2 974 €-1 126 €
20+1 848 €+3 107 €-1 259 €
21+1 848 €+3 243 €-1 395 €
22+1 848 €+3 383 €-1 535 €
23+1 848 €+3 527 €-1 679 €
24+1 848 €+3 674 €-1 826 €
25+1 848 €+3 826 €-1 978 €
Total+46 200 €+40 703 €+5 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →