Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMaintenon (28)
Surface114m²
Coût Total249 656€
Loyer Annuel15 117€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 501,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme

l'Agence LA CHAUMIERE vous propose à quelques minutes en voiture de MAINTENON, au calme, dans un village avec écoles : cette propriété ancienne composée . d'une maison principale offrant Au rez-de-chaussée : entrée sur véranda, cuisine aménagée et équipée avec coin-repas et poêle à bois, dégagement accès jardin, wc, salle de bains, salon. A l'étage : dégagement, chambre avec balcon, bureau (ancienne salle d'eau), placard, chambre, wc. . d'une dépendance offrant une ancienne cuisine et d'une pièce de vie. Une grange - une cave voûtée, un puits, un atelier, ancien wc, barbecue extérieur complètent cet ensemble édifié sur un terrain de plus de 2160 m². TRAVAUX A PREVOIR Réf : M215758 (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.584241, 1.590609
Total : 249 656€
Prix d'acquisition : 171 200€
Travaux : 64 760€
Valeur du bien : 235 960€
Frais de notaire : 13 696€
Coût estimé : 13 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1260€/mois
Loyer annuel estimé : 15117€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 12490€ - 18295€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 340,91 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 864 €
Prix d'achat :171 200 €
Décote à l'achat :-95 664€ (-35.8%)
Marge achat-revente :17 208€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 656€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 292,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 120,04€
Coût de l'assurance :21 844,90€
Taxe foncière : 1 511,68€/an
Soit par mois : 125,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 593 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 760 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation combles: 114 m² × 80€/m² = 9120€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 500€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 120€/m² = 2640€ (incluant main d'œuvre 40%)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre 40%)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 117 €/an
Calcul : 1 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 656 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 203 €
Revenus locatifs : +15 117 €
Charges déductibles : -75 203 €
Résultat foncier Année 1 : -60 087 €(Déficit de 60 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 443 €/an
Revenus locatifs : +15 117 €
Charges déductibles : -10 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38686.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280 €(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 117 €75 211 €8 066 €-60 095 €21 400 €38 695 €38 695 €
215 419 €10 233 €7 848 €5 186 €--33 509 €
315 728 €10 008 €7 623 €5 719 €--27 790 €
416 042 €9 776 €7 390 €6 266 €--21 523 €
516 363 €9 535 €7 150 €6 828 €--14 696 €
616 690 €9 287 €6 902 €7 403 €--7 292 €
717 024 €9 030 €6 645 €7 994 €---
817 364 €8 765 €6 380 €8 599 €---
917 712 €8 491 €6 106 €9 220 €---
1018 066 €8 208 €5 823 €9 858 €---
1118 427 €7 916 €5 531 €10 511 €---
1218 796 €7 614 €5 229 €11 182 €---
1319 172 €7 302 €4 916 €11 870 €---
1419 555 €6 979 €4 594 €12 576 €---
1519 946 €6 646 €4 261 €13 300 €---
1620 345 €6 302 €3 917 €14 043 €---
1720 752 €5 946 €3 561 €14 806 €---
1821 167 €5 579 €3 193 €15 588 €---
1921 591 €5 199 €2 814 €16 391 €---
2022 022 €4 807 €2 421 €17 215 €---
2122 463 €4 402 €2 016 €18 061 €---
2222 912 €3 983 €1 597 €18 929 €---
2323 370 €3 550 €1 165 €19 820 €---
2423 838 €3 103 €718 €20 735 €---
2524 314 €2 641 €256 €21 673 €---
TOTAL484 197 €240 517 €116 120 €243 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 175 €-6 420 €+9 595 €
2+3 175 €0 €+3 175 €
3+3 175 €0 €+3 175 €
4+3 175 €0 €+3 175 €
5+3 175 €0 €+3 175 €
6+3 175 €0 €+3 175 €
7+3 175 €+210 €+2 965 €
8+3 175 €+2 580 €+595 €
9+3 175 €+2 766 €+409 €
10+3 175 €+2 957 €+218 €
11+3 175 €+3 153 €+22 €
12+3 175 €+3 355 €-180 €
13+3 175 €+3 561 €-386 €
14+3 175 €+3 773 €-598 €
15+3 175 €+3 990 €-815 €
16+3 175 €+4 213 €-1 038 €
17+3 175 €+4 442 €-1 267 €
18+3 175 €+4 677 €-1 502 €
19+3 175 €+4 917 €-1 742 €
20+3 175 €+5 165 €-1 990 €
21+3 175 €+5 418 €-2 243 €
22+3 175 €+5 679 €-2 504 €
23+3 175 €+5 946 €-2 771 €
24+3 175 €+6 220 €-3 045 €
25+3 175 €+6 502 €-3 327 €
Total+79 375 €+73 104 €+6 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →