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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface55m²
Coût Total104 820€
Loyer Annuel5 599€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans une petite copropriété du centre-ville, au 2ème étage avec ascenseur. , Agréable appartement lumineux de 55m² comprenant séjour, cuisine avec accès à la terrasse, une chambre, une chambre avec accès à la terrasse, salle de bains et WC. , Produit rare. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.982750, 3.166030
Total : 104 820€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 33 540€
Valeur du bien : 99 540€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5599€/an
Fourchette totale : 364€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4371€ - 7172€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,55 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 511 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+3 489€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-42 309€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 568,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 112,49€
Coût de l'assurance :12 578,40€
Taxe foncière : 559,93€/an
Soit par mois : 46,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 540 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 040€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Plomberie mise aux normes: 800€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 599 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 257 €
Revenus locatifs : +5 599 €
Charges déductibles : -38 257 €
Résultat foncier Année 1 : -32 658 €(Déficit de 32 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +5 599 €
Charges déductibles : -4 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11257.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 599 €38 260 €3 657 €-32 661 €21 400 €11 261 €11 261 €
25 711 €4 625 €3 562 €1 086 €--10 175 €
35 826 €4 526 €3 463 €1 299 €--8 875 €
45 942 €4 424 €3 361 €1 518 €--7 357 €
56 061 €4 318 €3 255 €1 743 €--5 614 €
66 182 €4 208 €3 145 €1 974 €--3 640 €
76 306 €4 094 €3 031 €2 212 €--1 428 €
86 432 €3 976 €2 913 €2 456 €---
96 561 €3 854 €2 791 €2 707 €---
106 692 €3 727 €2 664 €2 964 €---
116 826 €3 596 €2 533 €3 229 €---
126 962 €3 461 €2 398 €3 501 €---
137 101 €3 320 €2 257 €3 781 €---
147 243 €3 174 €2 111 €4 069 €---
157 388 €3 023 €1 960 €4 365 €---
167 536 €2 867 €1 804 €4 669 €---
177 687 €2 705 €1 642 €4 981 €---
187 840 €2 537 €1 474 €5 303 €---
197 997 €2 364 €1 301 €5 633 €---
208 157 €2 184 €1 121 €5 973 €---
218 320 €1 997 €934 €6 323 €---
228 487 €1 804 €741 €6 683 €---
238 656 €1 604 €541 €7 052 €---
248 830 €1 397 €334 €7 433 €---
259 006 €1 182 €119 €7 824 €---
TOTAL179 348 €113 229 €53 112 €66 119 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 119 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 176 €-6 420 €+7 596 €
2+1 176 €0 €+1 176 €
3+1 176 €0 €+1 176 €
4+1 176 €0 €+1 176 €
5+1 176 €0 €+1 176 €
6+1 176 €0 €+1 176 €
7+1 176 €0 €+1 176 €
8+1 176 €+308 €+868 €
9+1 176 €+812 €+364 €
10+1 176 €+889 €+287 €
11+1 176 €+969 €+207 €
12+1 176 €+1 050 €+126 €
13+1 176 €+1 134 €+42 €
14+1 176 €+1 221 €-45 €
15+1 176 €+1 309 €-133 €
16+1 176 €+1 401 €-225 €
17+1 176 €+1 494 €-318 €
18+1 176 €+1 591 €-415 €
19+1 176 €+1 690 €-514 €
20+1 176 €+1 792 €-616 €
21+1 176 €+1 897 €-721 €
22+1 176 €+2 005 €-829 €
23+1 176 €+2 116 €-940 €
24+1 176 €+2 230 €-1 054 €
25+1 176 €+2 347 €-1 171 €
Total+29 400 €+19 836 €+9 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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