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Maison à vendre

VilleBagnac-sur-Célé (46)
Surface113.6m²
Coût Total141 864€
Loyer Annuel9 014€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 113.6 m²
Prix au m² : 519,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

Située en plein coeur du village, maison mitoyenne sur plusieurs niveaux à rénover entièrement.

Possibilité de créer plusieurs logements.

59 000 euros. 55 000 euros + Honoraires de négo. : 4 000 euros (soit 7,27% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bagnac-sur-Célé
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46270
Coordonnées : 44.662179, 2.144777
Total : 141 864€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 78 144€
Valeur du bien : 137 144€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.6m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9014€/an
Fourchette totale : 590€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7081€ - 11475€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 167,17 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :132 591 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-73 591€ (-55.5%)
Marge achat-revente :-9 273€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 864€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 769,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 882,75€
Coût de l'assurance :17 023,68€
Taxe foncière : 901,40€/an
Soit par mois : 75,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: installation complète pour 113.6 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: installation complète pour 113.6 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 144 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 680€
    Isolation des combles: 113.6 m² × 50€/m² = 5680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Remplacement parquet salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:13 632€
    Mise aux normes électricité: 113.6 m² × 120€/m² = 13632€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:13 632€
    Mise aux normes plomberie: 113.6 m² × 120€/m² = 13632€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnac-sur-Célé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 864 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 144 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 672 €
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -84 672 €
Résultat foncier Année 1 : -75 658 €(Déficit de 75 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 528 €/an
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -6 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54257.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 014 €84 676 €4 950 €-75 662 €21 400 €54 262 €54 262 €
29 194 €6 403 €4 821 €2 791 €--51 471 €
39 378 €6 269 €4 687 €3 109 €--48 362 €
49 566 €6 131 €4 548 €3 435 €--44 927 €
59 757 €5 987 €4 405 €3 770 €--41 157 €
69 952 €5 838 €4 256 €4 114 €--37 043 €
710 151 €5 684 €4 102 €4 467 €--32 577 €
810 354 €5 525 €3 943 €4 829 €--27 747 €
910 561 €5 360 €3 777 €5 202 €--22 545 €
1010 773 €5 188 €3 606 €5 584 €--16 961 €
1110 988 €5 011 €3 429 €5 977 €--10 984 €
1211 208 €4 827 €3 245 €6 381 €---
1311 432 €4 637 €3 055 €6 795 €---
1411 661 €4 440 €2 857 €7 221 €---
1511 894 €4 236 €2 653 €7 658 €---
1612 132 €4 024 €2 442 €8 108 €---
1712 374 €3 805 €2 222 €8 570 €---
1812 622 €3 578 €1 995 €9 044 €---
1912 874 €3 343 €1 760 €9 532 €---
2013 132 €3 099 €1 517 €10 033 €---
2113 394 €2 847 €1 264 €10 548 €---
2213 662 €2 585 €1 003 €11 077 €---
2313 936 €2 315 €732 €11 621 €---
2414 214 €2 034 €452 €12 180 €---
2514 499 €1 744 €161 €12 755 €---
TOTAL288 723 €189 586 €71 883 €99 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 893 €-6 420 €+8 313 €
2+1 893 €0 €+1 893 €
3+1 893 €0 €+1 893 €
4+1 893 €0 €+1 893 €
5+1 893 €0 €+1 893 €
6+1 893 €0 €+1 893 €
7+1 893 €0 €+1 893 €
8+1 893 €0 €+1 893 €
9+1 893 €0 €+1 893 €
10+1 893 €0 €+1 893 €
11+1 893 €0 €+1 893 €
12+1 893 €+1 914 €-21 €
13+1 893 €+2 039 €-146 €
14+1 893 €+2 166 €-273 €
15+1 893 €+2 297 €-404 €
16+1 893 €+2 432 €-539 €
17+1 893 €+2 571 €-678 €
18+1 893 €+2 713 €-820 €
19+1 893 €+2 859 €-966 €
20+1 893 €+3 010 €-1 117 €
21+1 893 €+3 164 €-1 271 €
22+1 893 €+3 323 €-1 430 €
23+1 893 €+3 486 €-1 593 €
24+1 893 €+3 654 €-1 761 €
25+1 893 €+3 826 €-1 933 €
Total+47 325 €+33 036 €+14 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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