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Maison Castelmayran 6 pièce(s) 184.54 m2

Bien expiré
VilleCastelmayran (82)
Surface184m²
Coût Total190 230€
Loyer Annuel16 715€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 929,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville atypique située au coeur de Castelmayran, idéale pour une famille ou un projet de chambres d'hôtes. Elle offre une agréable cour intérieure, ainsi qu'une cave avec cellier d'environ 28 m². La pièce de vie se compose d'une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un salon-séjour chaleureux d'environ 25 m² avec insert. Une première chambre se trouve au rez-de-chaussée. A l'étage, vous découvrirez une grande salle de bains avec douche, dressing et WC, ainsi qu'un vaste hall desservant une chambre et une suite parentale d'environ 26 m² avec dressing. Au dernier niveau, deux chambres supplémentaires, dont une grande pièce lumineuse pouvant être aménagée en suite, ainsi qu'une terrasse offrant une vue dégagée sur le village. Maison rénovée avec goût, alliant le charme de l'ancien (poutres, parquet) et le confort moderne grâce à une pompe à chaleur et deux inserts. Contactez l'agence LAFORET CASTELSARRASIN dès maintenant pour une visite, et laissez-vous séduire par le potentiel infini de cette maison de caractère.

Ville : Castelmayran
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82210
Total : 190 230€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 5 550€
Valeur du bien : 176 550€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16715€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1787€/mois
Fourchette annuelle : 13029€ - 21446€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,3 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 855 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-72 855€ (-29.9%)
Marge achat-revente :53 625€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 389,90€
Coût de l'assurance :16 645,12€
Taxe foncière : 1 671,54€/an
Soit par mois : 139,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 550 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Rafraîchissement parquet: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Rafraîchissement peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Rafraîchissement peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castelmayran. Les prix de rafraîchissement de parquet sont estimés à 80€/m² et pour la peinture à 30€/m², incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 230 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 519 €
Revenus locatifs : +16 715 €
Charges déductibles : -14 519 €
Résultat foncier Année 1 : 2 197 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 969 €/an
Revenus locatifs : +16 715 €
Charges déductibles : -8 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 747 €/an
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 715 €14 525 €6 638 €2 191 €---
217 050 €8 802 €6 464 €8 248 €---
317 391 €8 622 €6 285 €8 768 €---
417 739 €8 436 €6 099 €9 302 €---
518 093 €8 244 €5 907 €9 849 €---
618 455 €8 045 €5 707 €10 411 €---
718 824 €7 838 €5 501 €10 986 €---
819 201 €7 624 €5 287 €11 577 €---
919 585 €7 402 €5 065 €12 182 €---
1019 976 €7 173 €4 835 €12 804 €---
1120 376 €6 935 €4 598 €13 441 €---
1220 784 €6 689 €4 351 €14 095 €---
1321 199 €6 433 €4 096 €14 766 €---
1421 623 €6 169 €3 832 €15 454 €---
1522 056 €5 895 €3 558 €16 161 €---
1622 497 €5 611 €3 274 €16 885 €---
1722 947 €5 318 €2 980 €17 629 €---
1823 406 €5 013 €2 676 €18 393 €---
1923 874 €4 698 €2 360 €19 176 €---
2024 351 €4 371 €2 034 €19 980 €---
2124 838 €4 033 €1 695 €20 805 €---
2225 335 €3 682 €1 345 €21 653 €---
2325 842 €3 319 €982 €22 522 €---
2426 359 €2 943 €606 €23 415 €---
2526 886 €2 554 €216 €24 332 €---
TOTAL535 400 €160 374 €96 390 €375 027 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 510 €+657 €+2 853 €
2+3 510 €+2 474 €+1 036 €
3+3 510 €+2 631 €+879 €
4+3 510 €+2 791 €+719 €
5+3 510 €+2 955 €+555 €
6+3 510 €+3 123 €+387 €
7+3 510 €+3 296 €+214 €
8+3 510 €+3 473 €+37 €
9+3 510 €+3 655 €-145 €
10+3 510 €+3 841 €-331 €
11+3 510 €+4 032 €-522 €
12+3 510 €+4 229 €-719 €
13+3 510 €+4 430 €-920 €
14+3 510 €+4 636 €-1 126 €
15+3 510 €+4 848 €-1 338 €
16+3 510 €+5 066 €-1 556 €
17+3 510 €+5 289 €-1 779 €
18+3 510 €+5 518 €-2 008 €
19+3 510 €+5 753 €-2 243 €
20+3 510 €+5 994 €-2 484 €
21+3 510 €+6 242 €-2 732 €
22+3 510 €+6 496 €-2 986 €
23+3 510 €+6 757 €-3 247 €
24+3 510 €+7 025 €-3 515 €
25+3 510 €+7 300 €-3 790 €
Total+87 750 €+112 508 €+-24 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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