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Maison Castelmayran 6 pièce(s) 184.54 m2

VilleCastelmayran (82)
Surface184
Coût Total190 230
Loyer Annuel16 715
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+243
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 929,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville atypique située au coeur de Castelmayran, idéale pour une famille ou un projet de chambres d'hôtes. Elle offre une agréable cour intérieure, ainsi qu'une cave avec cellier d'environ 28 m². La pièce de vie se compose d'une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un salon-séjour chaleureux d'environ 25 m² avec insert. Une première chambre se trouve au rez-de-chaussée. A l'étage, vous découvrirez une grande salle de bains avec douche, dressing et WC, ainsi qu'un vaste hall desservant une chambre et une suite parentale d'environ 26 m² avec dressing. Au dernier niveau, deux chambres supplémentaires, dont une grande pièce lumineuse pouvant être aménagée en suite, ainsi qu'une terrasse offrant une vue dégagée sur le village. Maison rénovée avec goût, alliant le charme de l'ancien (poutres, parquet) et le confort moderne grâce à une pompe à chaleur et deux inserts. Contactez l'agence LAFORET CASTELSARRASIN dès maintenant pour une visite, et laissez-vous séduire par le potentiel infini de cette maison de caractère.

Ville : Castelmayran
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82210
Total : 190 230
Prix d'acquisition : 171 000
Travaux : 5 550
Valeur du bien : 176 550
Frais de notaire : 13 680
Coût estimé : 13 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16715€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1787€/mois
Fourchette annuelle : 13029€ - 21446€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,3 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 855
Prix d'achat :171 000
Décote à l'achat :-72 855 (-29.9%)
Marge achat-revente :53 625€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 230
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 010,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 389,90
Coût de l'assurance :16 645,12
Taxe foncière : 1 671,54€/an
Soit par mois : 139,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 550(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Rafraîchissement parquet: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350
    Rafraîchissement peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360
    Rafraîchissement peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castelmayran. Les prix de rafraîchissement de parquet sont estimés à 80€/m² et pour la peinture à 30€/m², incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 230 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 519
Revenus locatifs : +16 715
Charges déductibles : -14 519
Résultat foncier Année 1 : 2 197

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 969 €/an
Revenus locatifs : +16 715
Charges déductibles : -8 969
Résultat foncier Années 2+ : 7 747 €/an
Prix d'achat du bien : 171 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 71514 5256 6382 191---
217 0508 8026 4648 248---
317 3918 6226 2858 768---
417 7398 4366 0999 302---
518 0938 2445 9079 849---
618 4558 0455 70710 411---
718 8247 8385 50110 986---
819 2017 6245 28711 577---
919 5857 4025 06512 182---
1019 9767 1734 83512 804---
1120 3766 9354 59813 441---
1220 7846 6894 35114 095---
1321 1996 4334 09614 766---
1421 6236 1693 83215 454---
1522 0565 8953 55816 161---
1622 4975 6113 27416 885---
1722 9475 3182 98017 629---
1823 4065 0132 67618 393---
1923 8744 6982 36019 176---
2024 3514 3712 03419 980---
2124 8384 0331 69520 805---
2225 3353 6821 34521 653---
2325 8423 31998222 522---
2426 3592 94360623 415---
2526 8862 55421624 332---
TOTAL535 400160 37496 390375 0270Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 027
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 510+657+2 853
2+3 510+2 474+1 036
3+3 510+2 631+879
4+3 510+2 791+719
5+3 510+2 955+555
6+3 510+3 123+387
7+3 510+3 296+214
8+3 510+3 473+37
9+3 510+3 655-145
10+3 510+3 841-331
11+3 510+4 032-522
12+3 510+4 229-719
13+3 510+4 430-920
14+3 510+4 636-1 126
15+3 510+4 848-1 338
16+3 510+5 066-1 556
17+3 510+5 289-1 779
18+3 510+5 518-2 008
19+3 510+5 753-2 243
20+3 510+5 994-2 484
21+3 510+6 242-2 732
22+3 510+6 496-2 986
23+3 510+6 757-3 247
24+3 510+7 025-3 515
25+3 510+7 300-3 790
Total+87 750+112 508+-24 758
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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