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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBeaulieu-sur-Sonnette (16)
Surface152m²
Coût Total107 024€
Loyer Annuel14 245€
Rentabilité13.31%
Cashflow/mois+501€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 652 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 596,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

A moins de 10 min des commodités de Champagne-Mouton, maison de ville comprenant au rdc: entrée, cuisine refaite en 2021, 2 salons, bureau, salle d'eau avec wc. A l'étage: 3 chambres, salle de bains wc. Garage et terrain clos d'environ 1100 m². Pompe à chaleur installée en 2022, insert bois, quelques rafraichissements à prévoir. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Beaulieu-sur-Sonnette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16450
Coordonnées : 45.926233, 0.369257
Total : 107 024€
Prix d'acquisition : 90 652€
Travaux : 9 120€
Valeur du bien : 99 772€
Frais de notaire : 7 252€
Coût estimé : 7 252€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14245€/an
Fourchette totale : 914€ - 1542€/mois
Fourchette annuelle : 10964€ - 18507€/an
Rentabilité brute :13.31%
Fourchette de rentabilité :10.24% - 17.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :940 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 880 €
Prix d'achat :90 652 €
Décote à l'achat :-52 228€ (-36.6%)
Marge achat-revente :35 856€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 712,21€
Coût de l'assurance :9 364,60€
Taxe foncière : 1 424,46€/an
Soit par mois : 118,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :501,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur installée en 2022
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans certaines chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de salon pour moderniser l'espace
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 120 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation toiture: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 120€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 245 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 024 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 618 €
Revenus locatifs : +14 245 €
Charges déductibles : -14 618 €
Résultat foncier Année 1 : -373 €(Déficit de 373 €)
Imputable sur revenu global : 373 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 498 €/an
Revenus locatifs : +14 245 €
Charges déductibles : -5 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 747 €/an
Prix d'achat du bien : 90 652 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 924 €(65% de 90 652 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 143 €/an
Calcul : 58 924 € × 3,636% = 2 143 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 245 €14 621 €3 702 €-377 €377 €--
214 529 €5 404 €3 605 €9 125 €---
314 820 €5 304 €3 505 €9 516 €---
415 116 €5 200 €3 401 €9 916 €---
515 419 €5 092 €3 293 €10 327 €---
615 727 €4 981 €3 182 €10 746 €---
716 042 €4 865 €3 066 €11 177 €---
816 363 €4 746 €2 947 €11 617 €---
916 690 €4 622 €2 823 €12 068 €---
1017 024 €4 493 €2 694 €12 530 €---
1117 364 €4 361 €2 562 €13 003 €---
1217 711 €4 223 €2 424 €13 488 €---
1318 066 €4 081 €2 281 €13 985 €---
1418 427 €3 933 €2 134 €14 494 €---
1518 795 €3 780 €1 981 €15 015 €---
1619 171 €3 622 €1 823 €15 549 €---
1719 555 €3 458 €1 659 €16 097 €---
1819 946 €3 288 €1 489 €16 657 €---
1920 345 €3 113 €1 314 €17 232 €---
2020 752 €2 931 €1 132 €17 821 €---
2121 167 €2 742 €943 €18 424 €---
2221 590 €2 547 €748 €19 043 €---
2322 022 €2 345 €546 €19 677 €---
2422 462 €2 136 €337 €20 326 €---
2522 911 €1 919 €120 €20 992 €---
TOTAL456 257 €107 808 €53 712 €348 449 €377 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 113 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 991 €-113 €+3 104 €
2+2 991 €+2 738 €+253 €
3+2 991 €+2 855 €+136 €
4+2 991 €+2 975 €+16 €
5+2 991 €+3 098 €-107 €
6+2 991 €+3 224 €-233 €
7+2 991 €+3 353 €-362 €
8+2 991 €+3 485 €-494 €
9+2 991 €+3 620 €-629 €
10+2 991 €+3 759 €-768 €
11+2 991 €+3 901 €-910 €
12+2 991 €+4 047 €-1 056 €
13+2 991 €+4 196 €-1 205 €
14+2 991 €+4 348 €-1 357 €
15+2 991 €+4 505 €-1 514 €
16+2 991 €+4 665 €-1 674 €
17+2 991 €+4 829 €-1 838 €
18+2 991 €+4 997 €-2 006 €
19+2 991 €+5 170 €-2 179 €
20+2 991 €+5 346 €-2 355 €
21+2 991 €+5 527 €-2 536 €
22+2 991 €+5 713 €-2 722 €
23+2 991 €+5 903 €-2 912 €
24+2 991 €+6 098 €-3 107 €
25+2 991 €+6 298 €-3 307 €
Total+74 775 €+104 535 €+-29 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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