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Maison à vendre

VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface210m²
Coût Total220 219€
Loyer Annuel19 013€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 240 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 915,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 5 chambres, 4 parkings: 4 parkings, Sans vis-à-vis, Pas de cave

Au cour de Rabastens de Bigorre, cette maison à rénover vous offre de beaux volumes et un jardin d'environ 2370m² avec de nombreuses dépendances. En toute tranquilité et sans vis à vis, les travaux vous permettront de mettre la maison à votre goût et vous profiterez des dépendances selon vos besoin

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.387418, 0.156112
Total : 220 219€
Prix d'acquisition : 192 240€
Travaux : 12 600€
Valeur du bien : 204 840€
Frais de notaire : 15 379€
Coût estimé : 15 379€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1584€/mois
Loyer annuel estimé : 19013€/an
Fourchette totale : 1226€ - 2048€/mois
Fourchette annuelle : 14711€ - 24572€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 600 €
Prix d'achat :192 240 €
Décote à l'achat :-51 360€ (-21.1%)
Marge achat-revente :23 381€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 219€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 166,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 521,47€
Coût de l'assurance :19 269,16€
Taxe foncière : 1 901,27€/an
Soit par mois : 158,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 584,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 325,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation pour 210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 013 €/an
Calcul : 1 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 219 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 883 €
Revenus locatifs : +19 013 €
Charges déductibles : -22 883 €
Résultat foncier Année 1 : -3 870 €(Déficit de 3 870 €)
Imputable sur revenu global : 3 870 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 283 €/an
Revenus locatifs : +19 013 €
Charges déductibles : -10 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 730 €/an
Prix d'achat du bien : 192 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 956 €(65% de 192 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 544 €/an
Calcul : 124 956 € × 3,636% = 4 544 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 013 €22 890 €7 618 €-3 878 €3 878 €--
219 393 €10 091 €7 419 €9 302 €---
319 781 €9 884 €7 212 €9 897 €---
420 176 €9 670 €6 998 €10 506 €---
520 580 €9 448 €6 776 €11 132 €---
620 992 €9 219 €6 547 €11 773 €---
721 411 €8 981 €6 309 €12 430 €---
821 840 €8 735 €6 063 €13 105 €---
922 276 €8 480 €5 808 €13 796 €---
1022 722 €8 216 €5 544 €14 506 €---
1123 176 €7 943 €5 271 €15 234 €---
1223 640 €7 660 €4 988 €15 980 €---
1324 113 €7 367 €4 694 €16 746 €---
1424 595 €7 063 €4 391 €17 532 €---
1525 087 €6 749 €4 077 €18 338 €---
1625 589 €6 423 €3 751 €19 166 €---
1726 100 €6 086 €3 414 €20 014 €---
1826 622 €5 737 €3 065 €20 886 €---
1927 155 €5 375 €2 703 €21 780 €---
2027 698 €5 001 €2 329 €22 697 €---
2128 252 €4 613 €1 941 €23 639 €---
2228 817 €4 212 €1 540 €24 605 €---
2329 393 €3 796 €1 124 €25 597 €---
2429 981 €3 365 €693 €26 616 €---
2530 581 €2 919 €247 €27 661 €---
TOTAL608 983 €189 922 €110 521 €419 061 €3 878 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 163 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 419 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 993 €-1 163 €+5 156 €
2+3 993 €+2 791 €+1 202 €
3+3 993 €+2 969 €+1 024 €
4+3 993 €+3 152 €+841 €
5+3 993 €+3 339 €+654 €
6+3 993 €+3 532 €+461 €
7+3 993 €+3 729 €+264 €
8+3 993 €+3 931 €+62 €
9+3 993 €+4 139 €-146 €
10+3 993 €+4 352 €-359 €
11+3 993 €+4 570 €-577 €
12+3 993 €+4 794 €-801 €
13+3 993 €+5 024 €-1 031 €
14+3 993 €+5 260 €-1 267 €
15+3 993 €+5 501 €-1 508 €
16+3 993 €+5 750 €-1 757 €
17+3 993 €+6 004 €-2 011 €
18+3 993 €+6 266 €-2 273 €
19+3 993 €+6 534 €-2 541 €
20+3 993 €+6 809 €-2 816 €
21+3 993 €+7 092 €-3 099 €
22+3 993 €+7 382 €-3 389 €
23+3 993 €+7 679 €-3 686 €
24+3 993 €+7 985 €-3 992 €
25+3 993 €+8 298 €-4 305 €
Total+99 825 €+125 718 €+-25 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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