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Appartement 3 pièces 77 m²

VilleTain-l'Hermitage (26)
Surface77m²
Coût Total217 000€
Loyer Annuel9 232€
Rentabilité4.25%
Cashflow/mois-548€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 77 m²

Je vous propose un appartement situé au deuxième étage sans ascenseur de type 3 d'une surface de 77.45m² avec 2 chambres et un garage. Il se compose d'une cuisine indépendante de 9 m² donnant sur une loggia fermée, une grande pièce salon/séjour de 29.49 m² donnant sur un balcon de 4 m², une salle de bains avec baignoire, des toilettes indépendants, deux chambres de 10.9 m² et 11.15 m², possibilité de créer une troisième chambres, un placard de rangement. L'appartement dispose d'un garage et d'une cave de 21.87m². Le logement nécessite des travaux de rafraichissement. Il est doté d'une climatisation. Les charges s'élèvent à 64 euros/mois. Ce bien est situé proche de toutes les commodités et dispose d'une belle exposition. Pour davantage de renseignements me contacter au [Coordonnées masquées] ou s.berard@drhouse.immoCe bien vous est présenté par Stéphane Bérard - Agent Commercial - Agent commercial immatriculé au RSAC de Romans sous le numéro 823430004. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 77 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/03/2024

Consommation énergie primaire : 254 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Tain-l'Hermitage
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26600
Coordonnées : 45.070600, 4.835071
Total : 217 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 98 200€
Valeur du bien : 208 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.99€/m²/mois
Fourchette : 7.74€ - 12.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9232€/an
Fourchette totale : 596€ - 992€/mois
Fourchette annuelle : 7156€ - 11909€/an
Rentabilité brute :4.25%
Fourchette de rentabilité :3.30% - 5.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 974,86 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 064 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-42 064€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-64 936€ (-42.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :86,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 176,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 954,30€
Coût de l'assurance :26 040,00€
Taxe foncière : 923,18€/an
Soit par mois : 76,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,00€/mois
Soit par an : 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 317,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-548,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 200 €(1 275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6 400€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 8 400€
  • Eau chaude:8 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 4 000€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 12 000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 8 000€
  • Chambres:4 400€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1 320€, Main d'œuvre: 880€ = 880€, Total: 2 200€
  • Salon:6 000€
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 80€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 3 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tain-l'Hermitage. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 042 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 497 €
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -108 497 €
Résultat foncier Année 1 : -99 265 €(Déficit de 99 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 297 €/an
Revenus locatifs : +9 232 €
Charges déductibles : -10 297 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 065 €/an(Déficit de 1 065 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77865.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 232 €108 504 €7 572 €-99 273 €21 400 €77 873 €77 873 €
29 416 €10 107 €7 374 €-690 €690 €-77 873 €
39 605 €9 902 €7 169 €-297 €297 €-77 873 €
49 797 €9 690 €6 957 €107 €--77 766 €
59 993 €9 471 €6 738 €522 €--77 244 €
610 193 €9 243 €6 510 €950 €--76 294 €
710 396 €9 007 €6 275 €1 389 €--74 905 €
810 604 €8 763 €6 031 €1 841 €--73 064 €
910 816 €8 511 €5 778 €2 306 €--70 758 €
1011 033 €8 249 €5 516 €2 784 €--67 974 €
1111 253 €7 977 €5 245 €3 276 €--64 698 €
1211 479 €7 696 €4 963 €3 782 €---
1311 708 €7 405 €4 672 €4 303 €---
1411 942 €7 104 €4 371 €4 839 €---
1512 181 €6 791 €4 058 €5 390 €---
1612 425 €6 468 €3 735 €5 957 €---
1712 673 €6 132 €3 400 €6 541 €---
1812 927 €5 785 €3 052 €7 142 €---
1913 185 €5 425 €2 693 €7 760 €---
2013 449 €5 053 €2 320 €8 396 €---
2113 718 €4 667 €1 934 €9 051 €---
2213 992 €4 267 €1 534 €9 725 €---
2314 272 €3 853 €1 120 €10 419 €---
2414 558 €3 424 €691 €11 134 €---
2514 849 €2 979 €247 €11 869 €---
TOTAL295 696 €276 474 €109 954 €19 222 €22 388 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 716 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €-207 €+2 146 €
3+1 939 €-89 €+2 028 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €0 €+1 939 €
10+1 939 €0 €+1 939 €
11+1 939 €0 €+1 939 €
12+1 939 €+1 135 €+804 €
13+1 939 €+1 291 €+648 €
14+1 939 €+1 452 €+487 €
15+1 939 €+1 617 €+322 €
16+1 939 €+1 787 €+152 €
17+1 939 €+1 962 €-23 €
18+1 939 €+2 142 €-203 €
19+1 939 €+2 328 €-389 €
20+1 939 €+2 519 €-580 €
21+1 939 €+2 715 €-776 €
22+1 939 €+2 918 €-979 €
23+1 939 €+3 126 €-1 187 €
24+1 939 €+3 340 €-1 401 €
25+1 939 €+3 561 €-1 622 €
Total+48 475 €+25 176 €+23 299 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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