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Maison - 5 pièce(s) - 94 m²

Bien expiré
VilleLeuc (11)
Surface94m²
Coût Total121 910€
Loyer Annuel9 021€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 638,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 10 km au sud de Carcassonne dans un village avec commodités. Maison de village offrant un séjour, cuisine indépendante, 4 chambres, salle d'eau, WC. Quelques travaux sont à prévoir. Actuellement louée 516 euros hors charges, idéal investisseur. Prix : 60000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1780.0 € et 2460.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Sandy MORETTI EI, agent commercial (RSAC 850284167)

Surface Loi Carrez : 86

Ville : Leuc
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11250
Total : 121 910€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 57 110€
Valeur du bien : 117 110€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9021€/an
Fourchette totale : 579€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 6951€ - 11707€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,73 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 929 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-98 929€ (-62.2%)
Marge achat-revente :37 019€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 629,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 702,80€
Coût de l'assurance :10 362,35€
Taxe foncière : 902,10€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 110 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 400€
    Isolation combles: 94 m² × 100€/m² = 9400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Leuc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 021 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 361 €
Revenus locatifs : +9 021 €
Charges déductibles : -62 361 €
Résultat foncier Année 1 : -53 340 €(Déficit de 53 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 251 €/an
Revenus locatifs : +9 021 €
Charges déductibles : -5 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31940.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 021 €62 365 €3 939 €-53 344 €21 400 €31 944 €31 944 €
29 201 €5 149 €3 832 €4 053 €--27 892 €
39 385 €5 039 €3 722 €4 347 €--23 545 €
49 573 €4 925 €3 609 €4 648 €--18 897 €
59 765 €4 808 €3 491 €4 957 €--13 941 €
69 960 €4 687 €3 370 €5 273 €--8 668 €
710 159 €4 561 €3 245 €5 598 €--3 070 €
810 362 €4 432 €3 115 €5 930 €---
910 570 €4 298 €2 982 €6 271 €---
1010 781 €4 160 €2 843 €6 621 €---
1110 997 €4 017 €2 701 €6 979 €---
1211 216 €3 870 €2 553 €7 347 €---
1311 441 €3 717 €2 401 €7 723 €---
1411 670 €3 560 €2 243 €8 110 €---
1511 903 €3 397 €2 081 €8 506 €---
1612 141 €3 229 €1 912 €8 912 €---
1712 384 €3 055 €1 739 €9 328 €---
1812 632 €2 876 €1 559 €9 756 €---
1912 884 €2 691 €1 374 €10 194 €---
2013 142 €2 499 €1 182 €10 643 €---
2113 405 €2 301 €985 €11 104 €---
2213 673 €2 097 €780 €11 576 €---
2313 946 €1 885 €569 €12 061 €---
2414 225 €1 667 €350 €12 558 €---
2514 510 €1 442 €125 €13 068 €---
TOTAL288 945 €146 728 €56 703 €142 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €0 €+1 894 €
8+1 894 €+858 €+1 036 €
9+1 894 €+1 881 €+13 €
10+1 894 €+1 986 €-92 €
11+1 894 €+2 094 €-200 €
12+1 894 €+2 204 €-310 €
13+1 894 €+2 317 €-423 €
14+1 894 €+2 433 €-539 €
15+1 894 €+2 552 €-658 €
16+1 894 €+2 674 €-780 €
17+1 894 €+2 799 €-905 €
18+1 894 €+2 927 €-1 033 €
19+1 894 €+3 058 €-1 164 €
20+1 894 €+3 193 €-1 299 €
21+1 894 €+3 331 €-1 437 €
22+1 894 €+3 473 €-1 579 €
23+1 894 €+3 618 €-1 724 €
24+1 894 €+3 767 €-1 873 €
25+1 894 €+3 920 €-2 026 €
Total+47 350 €+42 665 €+4 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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