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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface63m²
Coût Total144 400€
Loyer Annuel9 329€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 825,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

TOULOUSE NORD / LIMITE AUCAMVILLE - Au sein d'une résidence récente en parfait état venez découvrir cet appartement 3 pièces en dernier étage, fonctionnel et lumineux disposant d'un séjour donnant sur terrasse sans vis à vis, d'une cuisine séparée avec possibilités d'ouverture, de deux chambres avec rangements, d'une salle de bains et d'un Wc séparé. Une place de parking accompagne ce lot. Libre de suite.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Total : 144 400€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9329€/an
Fourchette totale : 609€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 11916€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 745,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 934,30€
Coût de l'assurance :12 274,00€
Taxe foncière : 932,89€/an
Soit par mois : 77,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les prix de peinture sont basés sur un coût moyen de 30€/m² pour un rafraîchissement. La rénovation de la cuisine et de la salle de bain est estimée selon les standards de rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 270 €
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -26 270 €
Résultat foncier Année 1 : -16 941 €(Déficit de 16 941 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 241 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 070 €/an
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -6 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6241.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 329 €26 275 €4 651 €-16 946 €10 700 €6 246 €6 246 €
29 516 €5 949 €4 525 €3 567 €--2 679 €
39 706 €5 819 €4 395 €3 887 €---
49 900 €5 685 €4 261 €4 215 €---
510 098 €5 546 €4 122 €4 552 €---
610 300 €5 403 €3 979 €4 897 €---
710 506 €5 255 €3 831 €5 251 €---
810 716 €5 102 €3 678 €5 614 €---
910 930 €4 944 €3 520 €5 987 €---
1011 149 €4 780 €3 356 €6 369 €---
1111 372 €4 612 €3 188 €6 760 €---
1211 599 €4 437 €3 014 €7 162 €---
1311 831 €4 257 €2 834 €7 574 €---
1412 068 €4 071 €2 648 €7 997 €---
1512 309 €3 879 €2 455 €8 430 €---
1612 556 €3 681 €2 257 €8 875 €---
1712 807 €3 476 €2 052 €9 331 €---
1813 063 €3 264 €1 840 €9 799 €---
1913 324 €3 045 €1 621 €10 279 €---
2013 591 €2 819 €1 395 €10 772 €---
2113 862 €2 585 €1 162 €11 277 €---
2214 140 €2 344 €920 €11 795 €---
2314 422 €2 095 €671 €12 328 €---
2414 711 €1 837 €413 €12 873 €---
2515 005 €1 571 €147 €13 434 €---
TOTAL298 809 €122 731 €66 934 €176 078 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-3 210 €+5 169 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €+362 €+1 597 €
4+1 959 €+1 265 €+694 €
5+1 959 €+1 366 €+593 €
6+1 959 €+1 469 €+490 €
7+1 959 €+1 575 €+384 €
8+1 959 €+1 684 €+275 €
9+1 959 €+1 796 €+163 €
10+1 959 €+1 911 €+48 €
11+1 959 €+2 028 €-69 €
12+1 959 €+2 149 €-190 €
13+1 959 €+2 272 €-313 €
14+1 959 €+2 399 €-440 €
15+1 959 €+2 529 €-570 €
16+1 959 €+2 662 €-703 €
17+1 959 €+2 799 €-840 €
18+1 959 €+2 940 €-981 €
19+1 959 €+3 084 €-1 125 €
20+1 959 €+3 231 €-1 272 €
21+1 959 €+3 383 €-1 424 €
22+1 959 €+3 539 €-1 580 €
23+1 959 €+3 698 €-1 739 €
24+1 959 €+3 862 €-1 903 €
25+1 959 €+4 030 €-2 071 €
Total+48 975 €+52 823 €+-3 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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