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Achat : Maison Chénérailles (23130)

Bien expiré
VilleChénérailles (23)
Surface85
Coût Total125 350
Loyer Annuel6 581
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 4 pièces

A 15 minutes de Gouzon, dans un charmant hameau, un ensemble immobilier en pierres à rénover.Il s'agit de deux maisons, deux granges avec du terrain attenant.La maison principale a une surface habitable d'environ 85m². Le rez-de-chaussée comprend une entrée avec de chaque côté une pièce d'environ 21m², avec cheminée. Deux autres pièces au premier étage. Deux greniers au-dessus Autre maison attenante, plus ancienne, avec une pièce d'environ 38m² au rez-de-chaussée et à l'ux granges d'environ 93m² et 106m² au sol. Un ancien fournil sur l'arrière et un puits.Une cour sur le devant d'environ 200m² et un jardin sur l'arrière d'environ 900m².Honoraires inclus de 10% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 ?. Non soumis au Dpe. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Chénérailles
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.111100, 2.174530
Total : 125 350
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 65 950
Valeur du bien : 120 950
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6581€/an
Fourchette totale : 420€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5039€ - 8593€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :425 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 125
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+18 875 (+52.2%)
Marge achat-revente :-89 225€ (-247.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 099,25
Coût de l'assurance :10 968,12
Taxe foncière : 658,05€/an
Soit par mois : 54,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 85 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 950(776 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 950
    Isolation combles: 85 m² × 70€/m² = 5950€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 800
    Mise aux normes plomberie: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chénérailles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 350 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 267
Revenus locatifs : +6 581
Charges déductibles : -71 267
Résultat foncier Année 1 : -64 686(Déficit de 64 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 286
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 317 €/an
Revenus locatifs : +6 581
Charges déductibles : -5 317
Résultat foncier Années 2+ : 1 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43286.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 58171 2714 224-64 69021 400 €43 290 €43 290 €
26 7125 2094 1121 503--41 787 €
36 8465 0933 9961 753--40 034 €
46 9834 9733 8762 010--38 024 €
57 1234 8493 7522 274--35 750 €
67 2654 7213 6242 545--33 205 €
77 4114 5883 4912 823--30 382 €
87 5594 4513 3543 108--27 274 €
97 7104 3083 2123 402--23 872 €
107 8644 1613 0653 703--20 169 €
118 0224 0092 9124 013--16 157 €
128 1823 8522 7554 330---
138 3463 6892 5924 657---
148 5133 5202 4234 992---
158 6833 3462 2495 337---
168 8573 1652 0695 691---
179 0342 9791 8826 055---
189 2142 7861 6896 429---
199 3992 5861 4896 813---
209 5872 3791 2827 208---
219 7782 1651 0687 613---
229 9741 9448478 030---
2310 1731 7156188 459---
2410 3771 4783818 899---
2510 5841 2331369 352---
TOTAL210 777154 46961 09956 30821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 308
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382-6 420+7 802
2+1 3820+1 382
3+1 3820+1 382
4+1 3820+1 382
5+1 3820+1 382
6+1 3820+1 382
7+1 3820+1 382
8+1 3820+1 382
9+1 3820+1 382
10+1 3820+1 382
11+1 3820+1 382
12+1 382+1 299+83
13+1 382+1 397-15
14+1 382+1 498-116
15+1 382+1 601-219
16+1 382+1 707-325
17+1 382+1 816-434
18+1 382+1 929-547
19+1 382+2 044-662
20+1 382+2 162-780
21+1 382+2 284-902
22+1 382+2 409-1 027
23+1 382+2 538-1 156
24+1 382+2 670-1 288
25+1 382+2 805-1 423
Total+34 550+21 739+12 811
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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