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Maison 2 pièces 46 m²

VilleSaint-Julien-de-Concelles (44)
Surface46m²
Coût Total79 420€
Loyer Annuel6 156€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 336,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 46 m²

Saint Julien de Concelles / Bord de Loire : au calme, maison de plain-pied à rénover comprenant 3 pièces dont une avec cheminée, une salle d'eau, un WC. Vous bénéficierez également d'une remise à bois et d'une petite cour. Idéale pour une première acquisition ou un projet locatif. Profitez des bords de Loire pour de belles balades, tout en étant situé à seulement 3,3 km du bourg de Thouaré-sur-Loire. Si vous souhaitez la visiter, contactez-nous au [Coordonnées masquées]. Ref 1769C Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 46 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/03/2026

Consommation énergie primaire : 401 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 394 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Julien-de-Concelles
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44450
Coordonnées : 47.235252, -1.405386
Total : 79 420€
Prix d'acquisition : 61 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 74 500€
Frais de notaire : 4 920€
Coût estimé : 4 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.15€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 14.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6156€/an
Fourchette totale : 401€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4807€ - 7884€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :112 909 €
Prix d'achat :61 500 €
Décote à l'achat :-51 409€ (-45.5%)
Marge achat-revente :33 489€ (29.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :393,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 416,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 584,57€
Coût de l'assurance :6 949,25€
Taxe foncière : 615,60€/an
Soit par mois : 51,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 513,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (7 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et réparations des murs
Quantité: salon complet (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 560 €
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -16 560 €
Résultat foncier Année 1 : -10 404 €(Déficit de 10 404 €)
Imputable sur revenu global : 10 404 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 560 €/an
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -3 560 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 596 €/an
Prix d'achat du bien : 61 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 975 €(65% de 61 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 454 €/an
Calcul : 39 975 € × 3,636% = 1 454 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 156 €16 562 €2 669 €-10 406 €10 406 €--
26 279 €3 491 €2 598 €2 788 €---
36 405 €3 418 €2 524 €2 987 €---
46 533 €3 342 €2 449 €3 191 €---
56 663 €3 264 €2 370 €3 400 €---
66 797 €3 182 €2 289 €3 614 €---
76 933 €3 099 €2 205 €3 834 €---
87 071 €3 012 €2 118 €4 060 €---
97 213 €2 922 €2 028 €4 291 €---
107 357 €2 829 €1 935 €4 528 €---
117 504 €2 733 €1 839 €4 771 €---
127 654 €2 633 €1 740 €5 021 €---
137 807 €2 530 €1 637 €5 277 €---
147 963 €2 424 €1 530 €5 540 €---
158 123 €2 314 €1 420 €5 809 €---
168 285 €2 200 €1 306 €6 086 €---
178 451 €2 082 €1 188 €6 369 €---
188 620 €1 960 €1 066 €6 660 €---
198 792 €1 833 €940 €6 959 €---
208 968 €1 703 €809 €7 265 €---
219 147 €1 568 €674 €7 580 €---
229 330 €1 428 €535 €7 902 €---
239 517 €1 284 €390 €8 233 €---
249 707 €1 134 €240 €8 573 €---
259 902 €979 €86 €8 922 €---
TOTAL197 178 €73 924 €38 585 €123 254 €10 406 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 122 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 293 €-3 122 €+4 415 €
2+1 293 €+836 €+457 €
3+1 293 €+896 €+397 €
4+1 293 €+957 €+336 €
5+1 293 €+1 020 €+273 €
6+1 293 €+1 084 €+209 €
7+1 293 €+1 150 €+143 €
8+1 293 €+1 218 €+75 €
9+1 293 €+1 287 €+6 €
10+1 293 €+1 358 €-65 €
11+1 293 €+1 431 €-138 €
12+1 293 €+1 506 €-213 €
13+1 293 €+1 583 €-290 €
14+1 293 €+1 662 €-369 €
15+1 293 €+1 743 €-450 €
16+1 293 €+1 826 €-533 €
17+1 293 €+1 911 €-618 €
18+1 293 €+1 998 €-705 €
19+1 293 €+2 088 €-795 €
20+1 293 €+2 180 €-887 €
21+1 293 €+2 274 €-981 €
22+1 293 €+2 371 €-1 078 €
23+1 293 €+2 470 €-1 177 €
24+1 293 €+2 572 €-1 279 €
25+1 293 €+2 677 €-1 384 €
Total+32 325 €+36 976 €+-4 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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