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Achat : Maison Firmi (12300)

VilleFirmi (12)
Surface48m²
Coût Total88 560€
Loyer Annuel4 012€
Rentabilité4.53%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 614,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 48 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Structure/extérieur à restaurer

Maison à rénover – Gros potentiel en plein centre de Firmi. Bien d’investissement à fort potentiel, idéalement situé en plein cœur de Firmi.

Cette maison de 48,75 m² représente une excellente opportunité pour un projet locatif ou une opération de valorisation après travaux. Répartie sur deux niveaux, elle offre une grande liberté d’aménagement, permettant d’optimiser les espaces selon vos objectifs (location longue durée, meublé, ou revente).

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant entrevoir un réel potentiel de création de valeur : optimisation des volumes, amélioration énergétique, modernisation des équipements.

Son emplacement central, à proximité immédiate des commerces et des transports, constitue un atout majeur pour séduire de futurs locataires ou acquéreurs.

Une opportunité idéale pour investisseur à la recherche d’un bien à fort rendement après rénovation.

Contactez-nous pour plus d’informations ou pour organiser une visite. RSAC:

Ville : Firmi
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.546080, 2.301670
Total : 88 560€
Prix d'acquisition : 29 500€
Travaux : 56 700€
Valeur du bien : 86 200€
Frais de notaire : 2 360€
Coût estimé : 2 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 334€/mois
Loyer annuel estimé : 4012€/an
Fourchette totale : 259€ - 431€/mois
Fourchette annuelle : 3112€ - 5171€/an
Rentabilité brute :4.53%
Fourchette de rentabilité :3.51% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 312,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 000 €
Prix d'achat :29 500 €
Décote à l'achat :-33 500€ (-53.2%)
Marge achat-revente :-25 560€ (-40.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 191,04€
Coût de l'assurance :7 527,60€
Taxe foncière : 401,17€/an
Soit par mois : 33,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 334,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète, carrelage usé, et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 700 €(1 181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€/fenêtre = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 24 m² × 500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firmi (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 012 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 261 €
Revenus locatifs : +4 012 €
Charges déductibles : -60 261 €
Résultat foncier Année 1 : -56 249 €(Déficit de 56 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 561 €/an
Revenus locatifs : +4 012 €
Charges déductibles : -3 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34848.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 175 €(65% de 29 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 697 €/an
Calcul : 19 175 € × 3,636% = 697 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 012 €60 263 €2 861 €-56 252 €21 400 €34 852 €34 852 €
24 092 €3 486 €2 784 €606 €--34 246 €
34 174 €3 406 €2 704 €767 €--33 479 €
44 257 €3 324 €2 622 €933 €--32 545 €
54 342 €3 239 €2 536 €1 104 €--31 441 €
64 429 €3 150 €2 448 €1 279 €--30 162 €
74 518 €3 059 €2 357 €1 458 €--28 704 €
84 608 €2 965 €2 263 €1 643 €--27 061 €
94 700 €2 868 €2 166 €1 832 €--25 229 €
104 794 €2 768 €2 066 €2 027 €--23 203 €
114 890 €2 664 €1 962 €2 226 €--20 976 €
124 988 €2 557 €1 855 €2 431 €---
135 088 €2 446 €1 744 €2 642 €---
145 190 €2 332 €1 630 €2 858 €---
155 293 €2 214 €1 511 €3 080 €---
165 399 €2 092 €1 389 €3 308 €---
175 507 €1 965 €1 263 €3 542 €---
185 617 €1 835 €1 133 €3 782 €---
195 730 €1 700 €998 €4 029 €---
205 844 €1 561 €859 €4 283 €---
215 961 €1 417 €715 €4 544 €---
226 080 €1 269 €567 €4 812 €---
236 202 €1 115 €413 €5 087 €---
246 326 €957 €255 €5 369 €---
256 453 €793 €91 €5 660 €---
TOTAL128 496 €115 448 €41 191 €13 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+842 €-6 420 €+7 262 €
2+842 €0 €+842 €
3+842 €0 €+842 €
4+842 €0 €+842 €
5+842 €0 €+842 €
6+842 €0 €+842 €
7+842 €0 €+842 €
8+842 €0 €+842 €
9+842 €0 €+842 €
10+842 €0 €+842 €
11+842 €0 €+842 €
12+842 €+729 €+113 €
13+842 €+792 €+50 €
14+842 €+857 €-15 €
15+842 €+924 €-82 €
16+842 €+992 €-150 €
17+842 €+1 063 €-221 €
18+842 €+1 135 €-293 €
19+842 €+1 209 €-367 €
20+842 €+1 285 €-443 €
21+842 €+1 363 €-521 €
22+842 €+1 443 €-601 €
23+842 €+1 526 €-684 €
24+842 €+1 611 €-769 €
25+842 €+1 698 €-856 €
Total+21 050 €+10 207 €+10 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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