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Appartement 78m2 Vesoul centre-ville

VilleVesoul (70)
Surface78m²
Coût Total130 320€
Loyer Annuel7 969€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 109 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 397,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 78 m² situé au 1er étage à Vesoul centre-ville. Ce bien bénéficie d'une belle luminosité et d'une vue dégagée sur la ville. Egalement avec un grand parking juste en face de l'immeuble. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain avec douche à l'italienne. La cuisine équipée et séparée offre un espace fonctionnel. L'ensemble des pièces bénéficie d'une belle luminosité naturelle grâce aux fenêtres généreuses et balcon. fenêtre en double vitrage et des volets roulants.

  • Très bon état général
  • Balcon avec store
  • Ascenseur
  • Cave
  • Interphone
  • Cuisine équipée
  • Dressing et grand placard d'entrée. Situé en centre-ville de Vesoul, cet appartement offre un accès facile aux commerces et services de proximité. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat D. Résidence calme avec des bureaux en dessous de l'appartement (Massif) La résidence est bien chauffée et permet une bonne température en hiver.

Aucun frais d'agence immobilière. taxe foncière : 1290euro. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponible à partir d'avril 2027.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619830, 6.155950
Total : 130 320€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 12 600€
Valeur du bien : 121 600€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7969€/an
Fourchette totale : 523€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6273€ - 10123€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,84 €/m²
Basé sur :269 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 724 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+22 276€ (+25.7%)
Marge achat-revente :-43 596€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 235,37€
Coût de l'assurance :11 403,00€
Taxe foncière : 1 290,00€/an
Soit par mois : 107,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 664,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage collectif au gaz est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nettoyage et éventuellement remplacement de quelques éléments usés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec quelques signes d'usure
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car la salle de bain est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant 15 m²: 60€/m² × 15 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 969 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 290 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 591 €
Revenus locatifs : +7 969 €
Charges déductibles : -18 591 €
Résultat foncier Année 1 : -10 622 €(Déficit de 10 622 €)
Imputable sur revenu global : 10 622 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 991 €/an
Revenus locatifs : +7 969 €
Charges déductibles : -5 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 978 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 969 €18 595 €4 249 €-10 626 €10 626 €--
28 128 €5 881 €4 135 €2 247 €---
38 291 €5 763 €4 017 €2 528 €---
48 457 €5 641 €3 895 €2 816 €---
58 626 €5 514 €3 768 €3 112 €---
68 798 €5 384 €3 638 €3 414 €---
78 974 €5 249 €3 503 €3 725 €---
89 154 €5 110 €3 364 €4 044 €---
99 337 €4 966 €3 220 €4 371 €---
109 524 €4 817 €3 071 €4 707 €---
119 714 €4 663 €2 917 €5 051 €---
129 909 €4 504 €2 758 €5 404 €---
1310 107 €4 340 €2 594 €5 767 €---
1410 309 €4 170 €2 424 €6 139 €---
1510 515 €3 995 €2 248 €6 520 €---
1610 725 €3 813 €2 067 €6 912 €---
1710 940 €3 626 €1 880 €7 314 €---
1811 159 €3 432 €1 686 €7 727 €---
1911 382 €3 232 €1 486 €8 150 €---
2011 609 €3 025 €1 279 €8 585 €---
2111 842 €2 811 €1 065 €9 031 €---
2212 078 €2 590 €844 €9 489 €---
2312 320 €2 361 €615 €9 959 €---
2412 566 €2 125 €379 €10 441 €---
2512 818 €1 881 €135 €10 936 €---
TOTAL255 252 €117 488 €61 235 €137 763 €10 626 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 674 €-3 188 €+4 862 €
2+1 674 €+674 €+1 000 €
3+1 674 €+758 €+916 €
4+1 674 €+845 €+829 €
5+1 674 €+933 €+741 €
6+1 674 €+1 024 €+650 €
7+1 674 €+1 118 €+556 €
8+1 674 €+1 213 €+461 €
9+1 674 €+1 311 €+363 €
10+1 674 €+1 412 €+262 €
11+1 674 €+1 515 €+159 €
12+1 674 €+1 621 €+53 €
13+1 674 €+1 730 €-56 €
14+1 674 €+1 842 €-168 €
15+1 674 €+1 956 €-282 €
16+1 674 €+2 074 €-400 €
17+1 674 €+2 194 €-520 €
18+1 674 €+2 318 €-644 €
19+1 674 €+2 445 €-771 €
20+1 674 €+2 575 €-901 €
21+1 674 €+2 709 €-1 035 €
22+1 674 €+2 847 €-1 173 €
23+1 674 €+2 988 €-1 314 €
24+1 674 €+3 132 €-1 458 €
25+1 674 €+3 281 €-1 607 €
Total+41 850 €+41 329 €+521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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