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Maison à vendre

Bien expiré
VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface80m²
Coût Total109 700€
Loyer Annuel8 178€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, calme, Pas de cave

Située au coeur du village dynamique de Prat-Bonrepaux, cette maison mitoyenne offre un fort potentiel pour un projet d'investissement ou un premier achat. Une belle opportunité pour donner vie à vos projets dans un cadre paisible, calme et convivial. Un jardin situé a quelques pas compléte ce bien.

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.036473, 1.029994
Total : 109 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8178€/an
Fourchette totale : 498€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 5975€ - 11193€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :989,09 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 127 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-29 127€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-30 573€ (-38.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 575,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 702,43€
Coût de l'assurance :8 227,50€
Taxe foncière : 817,81€/an
Soit par mois : 68,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète.
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: 10 m²
Raison: État 2.5/5 visible - couloir nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (coût moyen incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (coût moyen incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (coût moyen incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Prat-Bonrepaux) avec coefficient de réduction appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 178 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 616 €
Revenus locatifs : +8 178 €
Charges déductibles : -60 616 €
Résultat foncier Année 1 : -52 438 €(Déficit de 52 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 916 €/an
Revenus locatifs : +8 178 €
Charges déductibles : -4 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31038.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 178 €60 620 €3 773 €-52 442 €21 400 €31 042 €31 042 €
28 342 €4 821 €3 674 €3 521 €--27 521 €
38 508 €4 718 €3 571 €3 790 €--23 731 €
48 679 €4 612 €3 465 €4 067 €--19 664 €
58 852 €4 502 €3 355 €4 350 €--15 314 €
69 029 €4 388 €3 241 €4 641 €--10 673 €
79 210 €4 270 €3 123 €4 940 €--5 733 €
89 394 €4 148 €3 001 €5 246 €--488 €
99 582 €4 022 €2 875 €5 560 €---
109 774 €3 891 €2 744 €5 883 €---
119 969 €3 755 €2 608 €6 214 €---
1210 168 €3 615 €2 468 €6 553 €---
1310 372 €3 470 €2 323 €6 902 €---
1410 579 €3 319 €2 172 €7 260 €---
1510 791 €3 164 €2 017 €7 627 €---
1611 007 €3 002 €1 856 €8 004 €---
1711 227 €2 836 €1 689 €8 391 €---
1811 451 €2 663 €1 516 €8 789 €---
1911 680 €2 484 €1 337 €9 197 €---
2011 914 €2 299 €1 152 €9 615 €---
2112 152 €2 107 €960 €10 046 €---
2212 395 €1 908 €761 €10 487 €---
2312 643 €1 703 €556 €10 941 €---
2412 896 €1 490 €343 €11 406 €---
2513 154 €1 269 €122 €11 885 €---
TOTAL261 947 €139 075 €54 702 €122 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717 €-6 420 €+8 137 €
2+1 717 €0 €+1 717 €
3+1 717 €0 €+1 717 €
4+1 717 €0 €+1 717 €
5+1 717 €0 €+1 717 €
6+1 717 €0 €+1 717 €
7+1 717 €0 €+1 717 €
8+1 717 €0 €+1 717 €
9+1 717 €+1 522 €+195 €
10+1 717 €+1 765 €-48 €
11+1 717 €+1 864 €-147 €
12+1 717 €+1 966 €-249 €
13+1 717 €+2 071 €-354 €
14+1 717 €+2 178 €-461 €
15+1 717 €+2 288 €-571 €
16+1 717 €+2 401 €-684 €
17+1 717 €+2 517 €-800 €
18+1 717 €+2 637 €-920 €
19+1 717 €+2 759 €-1 042 €
20+1 717 €+2 885 €-1 168 €
21+1 717 €+3 014 €-1 297 €
22+1 717 €+3 146 €-1 429 €
23+1 717 €+3 282 €-1 565 €
24+1 717 €+3 422 €-1 705 €
25+1 717 €+3 565 €-1 848 €
Total+42 925 €+36 862 €+6 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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