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Maison à vendre

VilleSermaises (45)
Surface138.51m²
Coût Total253 370€
Loyer Annuel18 520€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 138.51 m²
Prix au m² : 1 313,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, calme, Non meublé

A vendre proche Etampes, dans un village du 45 avec écoles et commerces, une maison de 142 m² habitable composée, au rez-de-chaussée d'une entrée, séjour, cuisine indépendante, une belle chambre, une salle d'eau et un WC. A l'étage, un beau palier qui dessert trois belles chambres, chacune de plus de 14 m². Chaufferie, garage, divers dépendances, cour, cave et jardinet sont les plus de cette maison. Possibilité d'agrandir la surface habitable avec le grenier. Quelques travaux de rafraichissement ont été réalisés: la chambre, le couloir et la salle d'eau du rez-de-chaussée. Venez découvrir cette maison bien entretenue située dans un secteur calme à deux pas des écoles et des commerces de proximité. Idéal primo-accédant! Référence agence : 1226

Ville : Sermaises
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.299294, 2.197194
Total : 253 370€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 56 810€
Valeur du bien : 238 810€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.51m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1543€/mois
Loyer annuel estimé : 18520€/an
Fourchette totale : 1192€ - 1999€/mois
Fourchette annuelle : 14298€ - 23988€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 895,32 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 521 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-80 521€ (-30.7%)
Marge achat-revente :9 151€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 271,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :73,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 345,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 974,78€
Coût de l'assurance :22 169,87€
Taxe foncière : 1 851,98€/an
Soit par mois : 154,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 543,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138.51 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138.51 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 810 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 810€
    Isolation combles: 138.51 m² × 60€/m² = 8310€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 56 m² × 75€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sermaises (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 610€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 520 €/an
Calcul : 1 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 370 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 356 €
Revenus locatifs : +18 520 €
Charges déductibles : -68 356 €
Résultat foncier Année 1 : -49 836 €(Déficit de 49 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 546 €/an
Revenus locatifs : +18 520 €
Charges déductibles : -11 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28436.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 520 €68 364 €8 815 €-49 844 €21 400 €28 444 €28 444 €
218 890 €11 324 €8 585 €7 566 €--20 878 €
319 268 €11 085 €8 347 €8 183 €--12 695 €
419 653 €10 838 €8 099 €8 815 €--3 880 €
520 046 €10 582 €7 843 €9 464 €---
620 447 €10 317 €7 578 €10 130 €---
720 856 €10 043 €7 304 €10 814 €---
821 273 €9 758 €7 019 €11 515 €---
921 699 €9 464 €6 725 €12 235 €---
1022 133 €9 159 €6 420 €12 974 €---
1122 576 €8 842 €6 104 €13 733 €---
1223 027 €8 515 €5 776 €14 512 €---
1323 488 €8 176 €5 437 €15 311 €---
1423 957 €7 825 €5 086 €16 132 €---
1524 437 €7 461 €4 722 €16 975 €---
1624 925 €7 084 €4 346 €17 841 €---
1725 424 €6 694 €3 955 €18 729 €---
1825 932 €6 290 €3 551 €19 642 €---
1926 451 €5 871 €3 133 €20 579 €---
2026 980 €5 438 €2 699 €21 542 €---
2127 519 €4 989 €2 250 €22 531 €---
2228 070 €4 524 €1 785 €23 546 €---
2328 631 €4 042 €1 303 €24 590 €---
2429 204 €3 543 €804 €25 661 €---
2529 788 €3 026 €287 €26 762 €---
TOTAL593 195 €253 254 €127 975 €339 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 889 €-6 420 €+10 309 €
2+3 889 €0 €+3 889 €
3+3 889 €0 €+3 889 €
4+3 889 €0 €+3 889 €
5+3 889 €+1 675 €+2 214 €
6+3 889 €+3 039 €+850 €
7+3 889 €+3 244 €+645 €
8+3 889 €+3 455 €+434 €
9+3 889 €+3 671 €+218 €
10+3 889 €+3 892 €-3 €
11+3 889 €+4 120 €-231 €
12+3 889 €+4 354 €-465 €
13+3 889 €+4 593 €-704 €
14+3 889 €+4 840 €-951 €
15+3 889 €+5 093 €-1 204 €
16+3 889 €+5 352 €-1 463 €
17+3 889 €+5 619 €-1 730 €
18+3 889 €+5 893 €-2 004 €
19+3 889 €+6 174 €-2 285 €
20+3 889 €+6 463 €-2 574 €
21+3 889 €+6 759 €-2 870 €
22+3 889 €+7 064 €-3 175 €
23+3 889 €+7 377 €-3 488 €
24+3 889 €+7 698 €-3 809 €
25+3 889 €+8 029 €-4 140 €
Total+97 225 €+101 982 €+-4 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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