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Immeuble 292 m² BOLBEC

Bien expiré
VilleBolbec (76)
Surface292m²
Coût Total338 240€
Loyer Annuel34 399€
Rentabilité10.17%
Cashflow/mois+788€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 000 €
Surface : 292 m²
Prix au m² : 931,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 292 m² BOLBEC

BOLBEC CENTRE RARE! IMMEUBLE DE RAPPORT AVEC GRAND PARKING PRIVATIF Il se compose de 4 logements:

  • Un grand studio libre
  • Un T1 d'environ 39 m² libre
  • Un T4 de 114 m² avec locataires en place depuis 9 ans
  • Un T4 d'environ 108 m² libre Chaque logement dispose d'une chaudière gaz de ville avec production eau chaude sanitaire Guillaume ISAAC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 889 716 452 - LE HAVRE.

Surface : 292 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/02/2022

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bolbec
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76210
Coordonnées : 49.571854, 0.471083
Total : 338 240€
Prix d'acquisition : 272 000€
Travaux : 44 480€
Valeur du bien : 316 480€
Frais de notaire : 21 760€
Coût estimé : 21 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 292m²
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2867€/mois
Loyer annuel estimé : 34399€/an
Fourchette totale : 2258€ - 3639€/mois
Fourchette annuelle : 27094€ - 43673€/an
Rentabilité brute :10.17%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,81 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 937 €
Prix d'achat :272 000 €
Décote à l'achat :-85 937€ (-24.0%)
Marge achat-revente :19 697€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :98,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 791,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 752,75€
Coût de l'assurance :29 596,00€
Taxe foncière : 3 439,88€/an
Soit par mois : 286,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 866,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 078,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :787,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes des chaudières gaz de ville pour chaque logement
Quantité: 4 chaudières
Raison: DPE D - Immeuble - Mise aux normes recommandée pour assurer la sécurité et l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Production d'eau chaude
Vérification et mise aux normes des systèmes de production d'eau chaude sanitaire pour chaque logement
Quantité: 4 systèmes
Raison: DPE D - Immeuble - Assurer la conformité et l'efficacité des installations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 480 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Remplacement chaudière gaz: 4 chaudières × 2600€/chaudière = 10400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Production d'eau chaude:12 000€
    Système de production d'eau chaude: 4 systèmes × 3000€/système = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 080€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 90€/m² = 1080€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bolbec (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 399 €/an
Calcul : 2 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 184 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 794 €
Revenus locatifs : +34 399 €
Charges déductibles : -60 794 €
Résultat foncier Année 1 : -26 395 €(Déficit de 26 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 314 €/an
Revenus locatifs : +34 399 €
Charges déductibles : -16 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4994.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 800 €(65% de 272 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 429 €/an
Calcul : 176 800 € × 3,636% = 6 429 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 399 €60 805 €11 701 €-26 406 €21 400 €5 006 €5 006 €
235 087 €16 018 €11 394 €19 069 €---
335 789 €15 701 €11 077 €20 088 €---
436 504 €15 372 €10 748 €21 132 €---
537 234 €15 032 €10 408 €22 203 €---
637 979 €14 679 €10 055 €23 300 €---
738 739 €14 314 €9 690 €24 425 €---
839 513 €13 936 €9 312 €25 577 €---
940 304 €13 544 €8 921 €26 759 €---
1041 110 €13 139 €8 515 €27 971 €---
1141 932 €12 719 €8 095 €29 213 €---
1242 771 €12 284 €7 661 €30 486 €---
1343 626 €11 834 €7 210 €31 792 €---
1444 499 €11 368 €6 744 €33 131 €---
1545 389 €10 885 €6 261 €34 503 €---
1646 296 €10 385 €5 761 €35 911 €---
1747 222 €9 867 €5 243 €37 355 €---
1848 167 €9 331 €4 707 €38 836 €---
1949 130 €8 776 €4 152 €40 354 €---
2050 113 €8 201 €3 577 €41 912 €---
2151 115 €7 605 €2 981 €43 510 €---
2252 137 €6 989 €2 365 €45 149 €---
2353 180 €6 350 €1 726 €46 830 €---
2454 243 €5 689 €1 065 €48 555 €---
2555 328 €5 004 €380 €50 325 €---
TOTAL1 101 804 €329 826 €169 753 €771 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 771 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 224 €-6 420 €+13 644 €
2+7 224 €+4 219 €+3 005 €
3+7 224 €+6 026 €+1 198 €
4+7 224 €+6 340 €+884 €
5+7 224 €+6 661 €+563 €
6+7 224 €+6 990 €+234 €
7+7 224 €+7 327 €-103 €
8+7 224 €+7 673 €-449 €
9+7 224 €+8 028 €-804 €
10+7 224 €+8 391 €-1 167 €
11+7 224 €+8 764 €-1 540 €
12+7 224 €+9 146 €-1 922 €
13+7 224 €+9 538 €-2 314 €
14+7 224 €+9 939 €-2 715 €
15+7 224 €+10 351 €-3 127 €
16+7 224 €+10 773 €-3 549 €
17+7 224 €+11 206 €-3 982 €
18+7 224 €+11 651 €-4 427 €
19+7 224 €+12 106 €-4 882 €
20+7 224 €+12 574 €-5 350 €
21+7 224 €+13 053 €-5 829 €
22+7 224 €+13 545 €-6 321 €
23+7 224 €+14 049 €-6 825 €
24+7 224 €+14 566 €-7 342 €
25+7 224 €+15 097 €-7 873 €
Total+180 600 €+231 594 €+-50 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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