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Appartement epernon 2 pièces 45 m2

Bien expiré
VilleÉpernon (28)
Surface43m²
Coût Total107 540€
Loyer Annuel8 114€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein coeur d'Épernon, votre agence Sixième Avenue de Rambouillet vous propose ce charmant appartement de 43 m², entièrement rénové (cuisine, salle d'eau, peintures). Situé au centre-ville, il se compose d'une cuisine fonctionnelle, d'une salle d'eau, d'un séjour lumineux, d'une chambre, d'un placard de rangement et un WC indépendant. Les atouts de ce bien : - Emplacement idéal : à deux pas de toutes les commodités (gare, commerces, marché) - Aucun travaux à prévoir : appartement prêt à emménager ! Une belle opportunité à saisir pour vivre ou investir à Épernon ! Contactez nous pour organiser une visite. (8.86 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 13 lots - dont 8 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 560 euros.

Ville : Épernon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28230
Coordonnées : 48.609350, 1.673930
Total : 107 540€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 14 660€
Valeur du bien : 100 660€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 15.73€/m²/mois
Fourchette : 13.50€ - 18.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8114€/an
Fourchette totale : 581€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6968€ - 9448€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 561,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 216,03€
Coût de l'assurance :9 678,60€
Taxe foncière : 811,41€/an
Soit par mois : 67,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,67€/mois
Soit par an : 560,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible - sol en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 660 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 540 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 964 €
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -19 964 €
Résultat foncier Année 1 : -11 850 €(Déficit de 11 850 €)
Imputable sur revenu global : 11 850 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 304 €/an
Revenus locatifs : +8 114 €
Charges déductibles : -5 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 810 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 114 €19 968 €3 549 €-11 854 €11 854 €--
28 276 €5 213 €3 454 €3 064 €---
38 442 €5 115 €3 356 €3 327 €---
48 611 €5 013 €3 254 €3 598 €---
58 783 €4 908 €3 149 €3 875 €---
68 959 €4 799 €3 041 €4 159 €---
79 138 €4 687 €2 929 €4 451 €---
89 321 €4 571 €2 813 €4 749 €---
99 507 €4 451 €2 693 €5 056 €---
109 697 €4 327 €2 569 €5 370 €---
119 891 €4 199 €2 440 €5 692 €---
1210 089 €4 066 €2 308 €6 023 €---
1310 291 €3 929 €2 171 €6 361 €---
1410 496 €3 787 €2 029 €6 709 €---
1510 706 €3 641 €1 882 €7 066 €---
1610 921 €3 489 €1 731 €7 431 €---
1711 139 €3 333 €1 574 €7 806 €---
1811 362 €3 171 €1 412 €8 191 €---
1911 589 €3 003 €1 245 €8 586 €---
2011 821 €2 830 €1 071 €8 991 €---
2112 057 €2 651 €892 €9 406 €---
2212 298 €2 466 €707 €9 832 €---
2312 544 €2 274 €516 €10 270 €---
2412 795 €2 077 €318 €10 719 €---
2513 051 €1 872 €113 €11 179 €---
TOTAL259 898 €109 841 €51 216 €150 057 €11 854 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 556 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-3 556 €+5 260 €
2+1 704 €+919 €+785 €
3+1 704 €+998 €+706 €
4+1 704 €+1 079 €+625 €
5+1 704 €+1 162 €+542 €
6+1 704 €+1 248 €+456 €
7+1 704 €+1 335 €+369 €
8+1 704 €+1 425 €+279 €
9+1 704 €+1 517 €+187 €
10+1 704 €+1 611 €+93 €
11+1 704 €+1 708 €-4 €
12+1 704 €+1 807 €-103 €
13+1 704 €+1 908 €-204 €
14+1 704 €+2 013 €-309 €
15+1 704 €+2 120 €-416 €
16+1 704 €+2 229 €-525 €
17+1 704 €+2 342 €-638 €
18+1 704 €+2 457 €-753 €
19+1 704 €+2 576 €-872 €
20+1 704 €+2 697 €-993 €
21+1 704 €+2 822 €-1 118 €
22+1 704 €+2 950 €-1 246 €
23+1 704 €+3 081 €-1 377 €
24+1 704 €+3 216 €-1 512 €
25+1 704 €+3 354 €-1 650 €
Total+42 600 €+45 017 €+-2 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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