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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBruyères (88)
Surface228
Coût Total203 060
Loyer Annuel21 148
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+521
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 692,98 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Pas de balcon

IMMEUBLE COMPLET ou GRANDE MAISON. JADORE IMMOBILIER vous invite à découvrir cette grande maison d'habitation comprenant 2 appartements située à environ 20 minutes d'Épinal et 5 minutes de Bruyères. OFFRANT : l'appartement 1 se situe au 1er étage, avec entrée véranda, grand couloir, cuisine meublée, chambre 1, chambre 2, chambre 3, WC (salle d'eau, douche, baignoire, 2 lavabos). Sur le même niveau, on retrouve 2 grands ateliers. APPARTEMENT 2 : à rénover entièrement, se situe au RDC, avec cuisine, séjour, chambre 1, chambre 2, WC, chaufferie débarras + un WC, un grand garage à disposition avec un immense grenier. POINTS FORTS : chaudière gaz de ville, 2 magnifiques ateliers, grand grenier, fenêtres PVC, magnifiques caves voûtées. IDÉAL pour artisans et investisseurs. VISITES EXCLUSIVEMENT avec JOHN réf 2781-JS.

Ville : Bruyères
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88600
Coordonnées : 48.212967, 6.718641
Total : 203 060
Prix d'acquisition : 158 000
Travaux : 32 420
Valeur du bien : 190 420
Frais de notaire : 12 640
Coût estimé : 12 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1762€/mois
Loyer annuel estimé : 21148€/an
Fourchette totale : 1341€ - 2316€/mois
Fourchette annuelle : 16094€ - 27790€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,29 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 358
Prix d'achat :158 000
Décote à l'achat :-90 358 (-36.4%)
Marge achat-revente :45 298€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 652,52
Coût de l'assurance :17 767,75
Taxe foncière : 2 114,81€/an
Soit par mois : 176,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 762,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :521,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz de ville
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité du système de chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres PVC existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour le confort et la fonctionnalité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 420(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:9 120
    Isolation combles perdus: 228 m² × 40€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Chaudière gaz:4 200
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 4200€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Remplacement meubles de cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Revêtement sol chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruyères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Chaudière gaz
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Calcul : 1 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 060 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 062
Revenus locatifs : +21 148
Charges déductibles : -42 062
Résultat foncier Année 1 : -20 914(Déficit de 20 914 €)
Imputable sur revenu global : 20 914
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 642 €/an
Revenus locatifs : +21 148
Charges déductibles : -9 642
Résultat foncier Années 2+ : 11 506 €/an
Prix d'achat du bien : 158 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 14842 0686 823-20 92020 920 €--
221 5719 4676 64212 104---
322 0029 2806 45412 723---
422 4439 0866 26013 357---
522 8918 8856 06014 006---
623 3498 6785 85214 671---
723 8168 4635 63815 353---
824 2928 2415 41516 052---
924 7788 0115 18616 767---
1025 2747 7744 94817 500---
1125 7797 5284 70218 252---
1226 2957 2734 44819 022---
1326 8217 0104 18519 811---
1427 3576 7383 91220 620---
1527 9046 4563 63121 448---
1628 4636 1653 33922 298---
1729 0325 8633 03823 169---
1829 6125 5512 72624 061---
1930 2055 2292 40324 976---
2030 8094 8952 06925 914---
2131 4254 5501 72426 875---
2232 0534 1921 36727 861---
2332 6943 82399728 872---
2433 3483 44061529 908---
2534 0153 04521930 970---
TOTAL677 379201 71098 653475 66920 920Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 276
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 475 669
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 441-6 276+10 717
2+4 441+3 631+810
3+4 441+3 817+624
4+4 441+4 007+434
5+4 441+4 202+239
6+4 441+4 401+40
7+4 441+4 606-165
8+4 441+4 815-374
9+4 441+5 030-589
10+4 441+5 250-809
11+4 441+5 476-1 035
12+4 441+5 707-1 266
13+4 441+5 943-1 502
14+4 441+6 186-1 745
15+4 441+6 435-1 994
16+4 441+6 689-2 248
17+4 441+6 951-2 510
18+4 441+7 218-2 777
19+4 441+7 493-3 052
20+4 441+7 774-3 333
21+4 441+8 063-3 622
22+4 441+8 358-3 917
23+4 441+8 662-4 221
24+4 441+8 972-4 531
25+4 441+9 291-4 850
Total+111 025+142 701+-31 676
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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