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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBruyères (88)
Surface228m²
Coût Total203 060€
Loyer Annuel21 148€
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+521€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 692,98 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 5 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Pas de balcon

IMMEUBLE COMPLET ou GRANDE MAISON. JADORE IMMOBILIER vous invite à découvrir cette grande maison d'habitation comprenant 2 appartements située à environ 20 minutes d'Épinal et 5 minutes de Bruyères. OFFRANT : l'appartement 1 se situe au 1er étage, avec entrée véranda, grand couloir, cuisine meublée, chambre 1, chambre 2, chambre 3, WC (salle d'eau, douche, baignoire, 2 lavabos). Sur le même niveau, on retrouve 2 grands ateliers. APPARTEMENT 2 : à rénover entièrement, se situe au RDC, avec cuisine, séjour, chambre 1, chambre 2, WC, chaufferie débarras + un WC, un grand garage à disposition avec un immense grenier. POINTS FORTS : chaudière gaz de ville, 2 magnifiques ateliers, grand grenier, fenêtres PVC, magnifiques caves voûtées. IDÉAL pour artisans et investisseurs. VISITES EXCLUSIVEMENT avec JOHN réf 2781-JS.

Ville : Bruyères
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88600
Coordonnées : 48.212967, 6.718641
Total : 203 060€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 32 420€
Valeur du bien : 190 420€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1762€/mois
Loyer annuel estimé : 21148€/an
Fourchette totale : 1341€ - 2316€/mois
Fourchette annuelle : 16094€ - 27790€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,29 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 358 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-90 358€ (-36.4%)
Marge achat-revente :45 298€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 652,52€
Coût de l'assurance :17 767,75€
Taxe foncière : 2 114,81€/an
Soit par mois : 176,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 762,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :521,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz de ville
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité du système de chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres PVC existantes
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour le confort et la fonctionnalité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 420 €(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:9 120€
    Isolation combles perdus: 228 m² × 40€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Chaudière gaz:4 200€
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 4200€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Remplacement meubles de cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Revêtement sol chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruyères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Chaudière gaz
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Calcul : 1 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 062 €
Revenus locatifs : +21 148 €
Charges déductibles : -42 062 €
Résultat foncier Année 1 : -20 914 €(Déficit de 20 914 €)
Imputable sur revenu global : 20 914 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 642 €/an
Revenus locatifs : +21 148 €
Charges déductibles : -9 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 506 €/an
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 148 €42 068 €6 823 €-20 920 €20 920 €--
221 571 €9 467 €6 642 €12 104 €---
322 002 €9 280 €6 454 €12 723 €---
422 443 €9 086 €6 260 €13 357 €---
522 891 €8 885 €6 060 €14 006 €---
623 349 €8 678 €5 852 €14 671 €---
723 816 €8 463 €5 638 €15 353 €---
824 292 €8 241 €5 415 €16 052 €---
924 778 €8 011 €5 186 €16 767 €---
1025 274 €7 774 €4 948 €17 500 €---
1125 779 €7 528 €4 702 €18 252 €---
1226 295 €7 273 €4 448 €19 022 €---
1326 821 €7 010 €4 185 €19 811 €---
1427 357 €6 738 €3 912 €20 620 €---
1527 904 €6 456 €3 631 €21 448 €---
1628 463 €6 165 €3 339 €22 298 €---
1729 032 €5 863 €3 038 €23 169 €---
1829 612 €5 551 €2 726 €24 061 €---
1930 205 €5 229 €2 403 €24 976 €---
2030 809 €4 895 €2 069 €25 914 €---
2131 425 €4 550 €1 724 €26 875 €---
2232 053 €4 192 €1 367 €27 861 €---
2332 694 €3 823 €997 €28 872 €---
2433 348 €3 440 €615 €29 908 €---
2534 015 €3 045 €219 €30 970 €---
TOTAL677 379 €201 710 €98 653 €475 669 €20 920 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 276 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 475 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 441 €-6 276 €+10 717 €
2+4 441 €+3 631 €+810 €
3+4 441 €+3 817 €+624 €
4+4 441 €+4 007 €+434 €
5+4 441 €+4 202 €+239 €
6+4 441 €+4 401 €+40 €
7+4 441 €+4 606 €-165 €
8+4 441 €+4 815 €-374 €
9+4 441 €+5 030 €-589 €
10+4 441 €+5 250 €-809 €
11+4 441 €+5 476 €-1 035 €
12+4 441 €+5 707 €-1 266 €
13+4 441 €+5 943 €-1 502 €
14+4 441 €+6 186 €-1 745 €
15+4 441 €+6 435 €-1 994 €
16+4 441 €+6 689 €-2 248 €
17+4 441 €+6 951 €-2 510 €
18+4 441 €+7 218 €-2 777 €
19+4 441 €+7 493 €-3 052 €
20+4 441 €+7 774 €-3 333 €
21+4 441 €+8 063 €-3 622 €
22+4 441 €+8 358 €-3 917 €
23+4 441 €+8 662 €-4 221 €
24+4 441 €+8 972 €-4 531 €
25+4 441 €+9 291 €-4 850 €
Total+111 025 €+142 701 €+-31 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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