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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleAlençon (61)
Surface79m²
Coût Total159 014€
Loyer Annuel8 552€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 735 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 262,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement lumineux avec balcon dans la résidence sécurisée du Front de Sarthe. Immeuble avec ascenseur. Cet appartement habitable de suite se trouve au deuxième étage comprenant : Entrée avec dressing, séjour avec balcon et salon, cuisine, dégagement avec placard, salle d'eau, WC. 2 chambres. Cave et place de parking. Venez découvrir cette belle opportunité. Référence annonce : TAPP885-20741305 Date de réalisation du diagnostic : 10/07/2024 Prix hors honoraires : 17 385 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 1155 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 760 € et 2 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.430138, 0.087102
Total : 159 014€
Prix d'acquisition : 99 735€
Travaux : 51 300€
Valeur du bien : 151 035€
Frais de notaire : 7 979€
Coût estimé : 7 979€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8552€/an
Fourchette totale : 531€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6373€ - 11476€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 231 €
Prix d'achat :99 735 €
Décote à l'achat :+2 504€ (+2.6%)
Marge achat-revente :-61 783€ (-63.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 014€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 316,46€
Coût de l'assurance :13 913,73€
Taxe foncière : 855,22€/an
Soit par mois : 71,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 96,25€/mois
Soit par an : 1 155,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 011,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite mise à jour pour confort et normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 552 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 014 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 155 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 394 €
Revenus locatifs : +8 552 €
Charges déductibles : -59 394 €
Résultat foncier Année 1 : -50 842 €(Déficit de 50 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 094 €/an
Revenus locatifs : +8 552 €
Charges déductibles : -8 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29441.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 735 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 828 €(65% de 99 735 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 357 €/an
Calcul : 64 828 € × 3,636% = 2 357 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 552 €59 399 €5 533 €-50 847 €21 400 €29 447 €29 447 €
28 723 €7 955 €5 388 €769 €--28 679 €
38 898 €7 805 €5 238 €1 093 €--27 586 €
49 076 €7 650 €5 083 €1 426 €--26 160 €
59 257 €7 489 €4 923 €1 768 €--24 392 €
69 442 €7 323 €4 756 €2 119 €--22 273 €
79 631 €7 151 €4 584 €2 481 €--19 792 €
89 824 €6 972 €4 405 €2 852 €--16 941 €
910 020 €6 787 €4 220 €3 233 €--13 708 €
1010 221 €6 596 €4 029 €3 625 €--10 083 €
1110 425 €6 397 €3 831 €4 028 €--6 055 €
1210 634 €6 192 €3 625 €4 442 €---
1310 846 €5 979 €3 412 €4 867 €---
1411 063 €5 759 €3 192 €5 304 €---
1511 284 €5 531 €2 964 €5 754 €---
1611 510 €5 294 €2 727 €6 216 €---
1711 740 €5 049 €2 482 €6 691 €---
1811 975 €4 796 €2 229 €7 180 €---
1912 215 €4 533 €1 966 €7 682 €---
2012 459 €4 261 €1 694 €8 198 €---
2112 708 €3 979 €1 412 €8 729 €---
2212 962 €3 687 €1 120 €9 275 €---
2313 222 €3 384 €818 €9 837 €---
2413 486 €3 071 €504 €10 415 €---
2513 756 €2 747 €180 €11 009 €---
TOTAL273 929 €195 786 €80 316 €78 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-6 420 €+8 216 €
2+1 796 €0 €+1 796 €
3+1 796 €0 €+1 796 €
4+1 796 €0 €+1 796 €
5+1 796 €0 €+1 796 €
6+1 796 €0 €+1 796 €
7+1 796 €0 €+1 796 €
8+1 796 €0 €+1 796 €
9+1 796 €0 €+1 796 €
10+1 796 €0 €+1 796 €
11+1 796 €0 €+1 796 €
12+1 796 €+1 332 €+464 €
13+1 796 €+1 460 €+336 €
14+1 796 €+1 591 €+205 €
15+1 796 €+1 726 €+70 €
16+1 796 €+1 865 €-69 €
17+1 796 €+2 007 €-211 €
18+1 796 €+2 154 €-358 €
19+1 796 €+2 305 €-509 €
20+1 796 €+2 459 €-663 €
21+1 796 €+2 619 €-823 €
22+1 796 €+2 783 €-987 €
23+1 796 €+2 951 €-1 155 €
24+1 796 €+3 124 €-1 328 €
25+1 796 €+3 303 €-1 507 €
Total+44 900 €+25 260 €+19 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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