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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNeuilly-le-Vendin (53)
Surface75m²
Coût Total87 900€
Loyer Annuel6 514€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Normandie, au coeur du village de Neuilly le Vendin, proche de Bagnoles de l'Orne et ses cures thermales. Karine Chenel Safti vous propose cette jolie maison de village entièrement rénovée est idéal pour résidence secondaire et location saisonnière mais aussi pour une première acquisition ou investissement locatif. Elle se compose au rez de chaussée d'une belle pièce de vie cuisine ouverte avec cheminée et wc. A l'étage : palier, bureau/dressing et une chambre. Combles aménagés d'une salle de bains avec wc et une grande chambre. Toutes les menuiseries sont neuves amélioration du DPE qui sera remis à jour. Assainissement collectif (tout à l'égout) conforme. Prêt à emménager ou louer.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 45 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Karine CHENEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ALENÇON sous le numéro 431 492 230

Ville : Neuilly-le-Vendin
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.492852, -0.348700
Total : 87 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 84 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6514€/an
Fourchette totale : 431€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5167€ - 8212€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 524 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-14 524€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-28 376€ (-47.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 845,03€
Coût de l'assurance :7 691,25€
Taxe foncière : 651,40€/an
Soit par mois : 54,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-le-Vendin. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 218 €
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -43 218 €
Résultat foncier Année 1 : -36 704 €(Déficit de 36 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 304 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 918 €/an
Revenus locatifs : +6 514 €
Charges déductibles : -3 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15304.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 514 €43 221 €2 962 €-36 707 €21 400 €15 307 €15 307 €
26 644 €3 843 €2 884 €2 802 €--12 506 €
36 777 €3 761 €2 802 €3 016 €--9 490 €
46 913 €3 677 €2 718 €3 235 €--6 254 €
57 051 €3 590 €2 631 €3 461 €--2 794 €
67 192 €3 500 €2 541 €3 692 €---
77 336 €3 407 €2 448 €3 929 €---
87 483 €3 311 €2 352 €4 172 €---
97 632 €3 211 €2 252 €4 421 €---
107 785 €3 108 €2 149 €4 677 €---
117 941 €3 001 €2 042 €4 939 €---
128 099 €2 891 €1 932 €5 208 €---
138 261 €2 777 €1 818 €5 485 €---
148 427 €2 658 €1 699 €5 768 €---
158 595 €2 536 €1 577 €6 059 €---
168 767 €2 410 €1 451 €6 357 €---
178 942 €2 279 €1 320 €6 664 €---
189 121 €2 143 €1 184 €6 978 €---
199 304 €2 003 €1 044 €7 300 €---
209 490 €1 858 €899 €7 631 €---
219 679 €1 708 €749 €7 971 €---
229 873 €1 553 €594 €8 320 €---
2310 071 €1 392 €433 €8 678 €---
2410 272 €1 226 €267 €9 046 €---
2510 477 €1 054 €95 €9 423 €---
TOTAL208 646 €106 121 €42 845 €102 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €+269 €+1 099 €
7+1 368 €+1 179 €+189 €
8+1 368 €+1 252 €+116 €
9+1 368 €+1 326 €+42 €
10+1 368 €+1 403 €-35 €
11+1 368 €+1 482 €-114 €
12+1 368 €+1 563 €-195 €
13+1 368 €+1 645 €-277 €
14+1 368 €+1 730 €-362 €
15+1 368 €+1 818 €-450 €
16+1 368 €+1 907 €-539 €
17+1 368 €+1 999 €-631 €
18+1 368 €+2 093 €-725 €
19+1 368 €+2 190 €-822 €
20+1 368 €+2 289 €-921 €
21+1 368 €+2 391 €-1 023 €
22+1 368 €+2 496 €-1 128 €
23+1 368 €+2 603 €-1 235 €
24+1 368 €+2 714 €-1 346 €
25+1 368 €+2 827 €-1 459 €
Total+34 200 €+30 757 €+3 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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