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Studio / T2 de 40 m² en centre-ville de Vesoul ? Idéal investissement

VilleVesoul (70)
Surface40m²
Coût Total66 860€
Loyer Annuel5 662€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 40 m², Studio, 3 étages, Étage 3 sur 3

L'agence Bersot Immobilier vous présente ce studio/T2 d'environ 40 m² situé en plein centre-ville de Vesoul, offrant un beau potentiel.

Le logement se compose d'une pièce principale permettant d'aménager un espace salon et coin nuit, d'une cuisine équipée fonctionnelle, ainsi que d'une salle de bain et d'un WC.

Quelques travaux sont à prévoir, permettant de remettre le bien au goût du jour et d'en optimiser tout le potentiel.

À noter également : possibilité d'acquérir plusieurs lots d'habitation au sein du même immeuble, comprenant 2 appartements et 1 studio, ainsi qu'un lot cave et un lot local commercial.

Ce bien conviendra parfaitement pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif, avec la possibilité de développer un projet patrimonial plus global au coeur de Vesoul.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à Monsieur Noel Alex, , ou sur

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625069, 6.158600
Total : 66 860€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 25 820€
Valeur du bien : 63 820€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5662€/an
Fourchette totale : 380€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4564€ - 7024€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,47 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 019 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-6 019€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-22 841€ (-51.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 354,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 340,06€
Coût de l'assurance :6 017,40€
Taxe foncière : 566,19€/an
Soit par mois : 47,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 401,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec moisissures nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée et la salle à manger
Quantité: 13 m²
Raison: État 3.5/5 visible - hall et salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 820 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€
  • Salle de bain:1 500€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 300€/m² = 1500€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Autres pièces:520€
    Peinture hall et salle à manger: 13 m² × 40€/m² = 520€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 860 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 924 €
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -28 924 €
Résultat foncier Année 1 : -23 262 €(Déficit de 23 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 104 €/an
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -3 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1862.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 662 €28 927 €2 300 €-23 265 €21 400 €1 865 €1 865 €
25 775 €3 046 €2 239 €2 729 €---
35 891 €2 984 €2 177 €2 907 €---
46 008 €2 919 €2 112 €3 090 €---
56 129 €2 852 €2 045 €3 277 €---
66 251 €2 782 €1 975 €3 469 €---
76 376 €2 710 €1 904 €3 666 €---
86 504 €2 636 €1 829 €3 868 €---
96 634 €2 559 €1 752 €4 075 €---
106 766 €2 479 €1 672 €4 287 €---
116 902 €2 397 €1 590 €4 505 €---
127 040 €2 311 €1 504 €4 729 €---
137 181 €2 223 €1 416 €4 958 €---
147 324 €2 131 €1 324 €5 193 €---
157 471 €2 036 €1 229 €5 435 €---
167 620 €1 938 €1 131 €5 682 €---
177 773 €1 836 €1 029 €5 936 €---
187 928 €1 731 €924 €6 197 €---
198 087 €1 622 €815 €6 465 €---
208 248 €1 509 €702 €6 739 €---
218 413 €1 392 €585 €7 021 €---
228 581 €1 271 €464 €7 311 €---
238 753 €1 146 €339 €7 608 €---
248 928 €1 016 €209 €7 912 €---
259 107 €881 €75 €8 225 €---
TOTAL181 351 €79 332 €33 340 €102 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189 €-6 420 €+7 609 €
2+1 189 €+259 €+930 €
3+1 189 €+872 €+317 €
4+1 189 €+927 €+262 €
5+1 189 €+983 €+206 €
6+1 189 €+1 041 €+148 €
7+1 189 €+1 100 €+89 €
8+1 189 €+1 160 €+29 €
9+1 189 €+1 222 €-33 €
10+1 189 €+1 286 €-97 €
11+1 189 €+1 352 €-163 €
12+1 189 €+1 419 €-230 €
13+1 189 €+1 487 €-298 €
14+1 189 €+1 558 €-369 €
15+1 189 €+1 630 €-441 €
16+1 189 €+1 705 €-516 €
17+1 189 €+1 781 €-592 €
18+1 189 €+1 859 €-670 €
19+1 189 €+1 939 €-750 €
20+1 189 €+2 022 €-833 €
21+1 189 €+2 106 €-917 €
22+1 189 €+2 193 €-1 004 €
23+1 189 €+2 282 €-1 093 €
24+1 189 €+2 374 €-1 185 €
25+1 189 €+2 468 €-1 279 €
Total+29 725 €+30 606 €+-881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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