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Maison de village 5 pièces 104 m²

VilleFoix (09)
Surface104m²
Coût Total98 400€
Loyer Annuel11 892€
Rentabilité12.09%
Cashflow/mois+383€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 104 m²

BEAU POTENCIEL LOCATIF

Idéal investisseur ! Sur la commune prisée de Saint-Pierre-de-Rivière, à proximité immédiate de Foix et de toutes les commodités, découvrez cette maison de village offrant un fort potentiel locatif. Composée de 3 lots pour une surface totale d’environ 134 m²

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - Nicolas DA SILVA conseiller immobilier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/11/2025

Consommation énergie primaire : 362 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 940 € et 5 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Foix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.965749, 1.609456
Total : 98 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11892€/an
Fourchette totale : 738€ - 1330€/mois
Fourchette annuelle : 8858€ - 15965€/an
Rentabilité brute :12.09%
Fourchette de rentabilité :9.00% - 16.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 819 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-61 819€ (-43.6%)
Marge achat-revente :43 419€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 767,83€
Coût de l'assurance :8 610,00€
Taxe foncière : 1 189,22€/an
Soit par mois : 99,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :382,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 3 m²)
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et du carrelage, peinture
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon avec carrelage fissuré et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 892 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 710 €
Revenus locatifs : +11 892 €
Charges déductibles : -16 710 €
Résultat foncier Année 1 : -4 817 €(Déficit de 4 817 €)
Imputable sur revenu global : 4 817 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 710 €/an
Revenus locatifs : +11 892 €
Charges déductibles : -4 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 183 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 892 €16 713 €3 179 €-4 821 €4 821 €--
212 130 €4 627 €3 093 €7 503 €---
312 373 €4 538 €3 004 €7 835 €---
412 620 €4 446 €2 913 €8 174 €---
512 873 €4 352 €2 818 €8 521 €---
613 130 €4 254 €2 720 €8 876 €---
713 393 €4 153 €2 619 €9 240 €---
813 660 €4 048 €2 515 €9 612 €---
913 934 €3 940 €2 407 €9 993 €---
1014 212 €3 829 €2 295 €10 384 €---
1114 497 €3 713 €2 180 €10 783 €---
1214 786 €3 594 €2 061 €11 192 €---
1315 082 €3 471 €1 938 €11 611 €---
1415 384 €3 344 €1 811 €12 040 €---
1515 692 €3 213 €1 679 €12 479 €---
1616 005 €3 077 €1 544 €12 928 €---
1716 325 €2 937 €1 403 €13 388 €---
1816 652 €2 792 €1 259 €13 860 €---
1916 985 €2 643 €1 109 €14 342 €---
2017 325 €2 488 €954 €14 837 €---
2117 671 €2 328 €795 €15 343 €---
2218 025 €2 163 €630 €15 861 €---
2318 385 €1 993 €459 €16 392 €---
2418 753 €1 817 €283 €16 936 €---
2519 128 €1 634 €101 €17 493 €---
TOTAL380 911 €96 108 €45 768 €284 802 €4 821 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 446 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €-1 446 €+3 943 €
2+2 497 €+2 251 €+246 €
3+2 497 €+2 350 €+147 €
4+2 497 €+2 452 €+45 €
5+2 497 €+2 556 €-59 €
6+2 497 €+2 663 €-166 €
7+2 497 €+2 772 €-275 €
8+2 497 €+2 884 €-387 €
9+2 497 €+2 998 €-501 €
10+2 497 €+3 115 €-618 €
11+2 497 €+3 235 €-738 €
12+2 497 €+3 358 €-861 €
13+2 497 €+3 483 €-986 €
14+2 497 €+3 612 €-1 115 €
15+2 497 €+3 744 €-1 247 €
16+2 497 €+3 878 €-1 381 €
17+2 497 €+4 017 €-1 520 €
18+2 497 €+4 158 €-1 661 €
19+2 497 €+4 303 €-1 806 €
20+2 497 €+4 451 €-1 954 €
21+2 497 €+4 603 €-2 106 €
22+2 497 €+4 758 €-2 261 €
23+2 497 €+4 918 €-2 421 €
24+2 497 €+5 081 €-2 584 €
25+2 497 €+5 248 €-2 751 €
Total+62 425 €+85 441 €+-23 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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