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Maison 6 pièces 177 m²

VilleSaint-Césaire (17)
Surface177m²
Coût Total260 020€
Loyer Annuel15 757€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 011,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 177 m² - Maison 177 m² - Saint-Césaire

Située sur la commune de Saint-Césaire, une maison d'habitation composée d'une entrée, d'une cuisine aménagée équipée d'un séjour, d'une salle à manger avec accès sur un balcon, de quatre chambres dont une suite parentale avec douche, une salle de bains et trois w.c indépendant. Ce bien contient une grande dépendance sur 3 niveaux de 90 m² servant actuellement de garage, atelier et stockage. Un jardin à l'arrière de la maison complète ce bien. Ne tardez pas à nous contacter pour plus d'information

Référence agence : 3982 Référence annonce : E9Y7-KB2-GJO Date de réalisation du diagnostic : 12/07/2023 Prix hors honoraires : 167 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 740 € et 3 760 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Césaire
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.752052, -0.506505
Total : 260 020€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 245 700€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15757€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12507€ - 19851€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :254 438 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-75 438€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-5 582€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 287,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 361,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 325,37€
Coût de l'assurance :22 101,70€
Taxe foncière : 1 575,66€/an
Soit par mois : 131,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 700€
    Isolation combles: 177 m² × 100€/m² = 17700€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Césaire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix estimés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 757 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 888 €
Revenus locatifs : +15 757 €
Charges déductibles : -77 888 €
Résultat foncier Année 1 : -62 131 €(Déficit de 62 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 188 €/an
Revenus locatifs : +15 757 €
Charges déductibles : -11 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40731.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 757 €77 896 €8 737 €-62 140 €21 400 €40 740 €40 740 €
216 072 €10 964 €8 505 €5 107 €--35 632 €
316 393 €10 724 €8 265 €5 669 €--29 964 €
416 721 €10 476 €8 016 €6 245 €--23 719 €
517 055 €10 219 €7 760 €6 836 €--16 882 €
617 397 €9 954 €7 494 €7 443 €--9 439 €
717 745 €9 679 €7 219 €8 066 €--1 374 €
818 099 €9 394 €6 935 €8 705 €---
918 461 €9 100 €6 640 €9 361 €---
1018 831 €8 796 €6 336 €10 035 €---
1119 207 €8 481 €6 021 €10 726 €---
1219 591 €8 155 €5 695 €11 436 €---
1319 983 €7 818 €5 358 €12 165 €---
1420 383 €7 469 €5 010 €12 913 €---
1520 791 €7 109 €4 649 €13 682 €---
1621 206 €6 736 €4 276 €14 471 €---
1721 630 €6 350 €3 890 €15 281 €---
1822 063 €5 950 €3 490 €16 113 €---
1922 504 €5 537 €3 077 €16 967 €---
2022 954 €5 110 €2 650 €17 845 €---
2123 414 €4 667 €2 208 €18 746 €---
2223 882 €4 210 €1 750 €19 672 €---
2324 359 €3 737 €1 277 €20 623 €---
2424 847 €3 247 €787 €21 600 €---
2525 344 €2 741 €281 €22 603 €---
TOTAL504 690 €254 519 €126 325 €250 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309 €-6 420 €+9 729 €
2+3 309 €0 €+3 309 €
3+3 309 €0 €+3 309 €
4+3 309 €0 €+3 309 €
5+3 309 €0 €+3 309 €
6+3 309 €0 €+3 309 €
7+3 309 €0 €+3 309 €
8+3 309 €+2 199 €+1 110 €
9+3 309 €+2 808 €+501 €
10+3 309 €+3 010 €+299 €
11+3 309 €+3 218 €+91 €
12+3 309 €+3 431 €-122 €
13+3 309 €+3 650 €-341 €
14+3 309 €+3 874 €-565 €
15+3 309 €+4 105 €-796 €
16+3 309 €+4 341 €-1 032 €
17+3 309 €+4 584 €-1 275 €
18+3 309 €+4 834 €-1 525 €
19+3 309 €+5 090 €-1 781 €
20+3 309 €+5 353 €-2 044 €
21+3 309 €+5 624 €-2 315 €
22+3 309 €+5 902 €-2 593 €
23+3 309 €+6 187 €-2 878 €
24+3 309 €+6 480 €-3 171 €
25+3 309 €+6 781 €-3 472 €
Total+82 725 €+75 051 €+7 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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