Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleVichy (03)
Surface59m²
Coût Total122 533€
Loyer Annuel7 499€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 475 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 431,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Situé au 8ᵉ étage de la résidence bien connue “Étoile des Garets”, cet appartement de 60 m² vous séduira par sa vue dégagée et sa luminosité. Il se compose d'une belle pièce de vie de 23 m² avec cuisine ouverte, parfaite pour profiter d'un espace convivial et fonctionnel. Une salle de bains, une chambre, ainsi qu'un petit balcon viennent compléter ce bien. À retenir : ✔️ Ascenseur ✔️ Résidence sécurisée ✔️ Balcon en hauteur avec vue dégagée ✔️ Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif

À visiter sans tarder avec l'agence ORPI Rive Gauche – [Coordonnées masquées] Référence agence : 1477 Référence annonce : Z717-4P3-Z6J Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 270 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.119320, 3.436429
Total : 122 533€
Prix d'acquisition : 84 475€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 115 775€
Frais de notaire : 6 758€
Coût estimé : 6 758€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7499€/an
Fourchette totale : 475€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5705€ - 9857€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 533€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 632,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 798,20€
Coût de l'assurance :10 415,31€
Taxe foncière : 749,90€/an
Soit par mois : 62,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 499 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 533 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 409 €
Revenus locatifs : +7 499 €
Charges déductibles : -36 409 €
Résultat foncier Année 1 : -28 910 €(Déficit de 28 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 510 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 109 €/an
Revenus locatifs : +7 499 €
Charges déductibles : -5 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7510.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 475 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 909 €(65% de 84 475 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 909 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 499 €36 413 €3 947 €-28 914 €21 400 €7 514 €7 514 €
27 649 €5 006 €3 840 €2 643 €--4 872 €
37 802 €4 896 €3 730 €2 906 €--1 966 €
47 958 €4 782 €3 616 €3 176 €---
58 117 €4 664 €3 498 €3 453 €---
68 280 €4 543 €3 376 €3 737 €---
78 445 €4 417 €3 251 €4 028 €---
88 614 €4 287 €3 121 €4 327 €---
98 786 €4 153 €2 987 €4 633 €---
108 962 €4 015 €2 848 €4 947 €---
119 141 €3 872 €2 705 €5 270 €---
129 324 €3 724 €2 557 €5 600 €---
139 511 €3 571 €2 404 €5 940 €---
149 701 €3 413 €2 247 €6 288 €---
159 895 €3 250 €2 084 €6 645 €---
1610 093 €3 082 €1 915 €7 011 €---
1710 295 €2 908 €1 741 €7 387 €---
1810 500 €2 728 €1 561 €7 773 €---
1910 710 €2 542 €1 376 €8 168 €---
2010 925 €2 350 €1 184 €8 574 €---
2111 143 €2 152 €986 €8 991 €---
2211 366 €1 947 €781 €9 419 €---
2311 593 €1 736 €569 €9 857 €---
2411 825 €1 517 €351 €10 308 €---
2512 062 €1 292 €125 €10 770 €---
TOTAL240 196 €117 261 €56 798 €122 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €0 €+1 575 €
4+1 575 €+363 €+1 212 €
5+1 575 €+1 036 €+539 €
6+1 575 €+1 121 €+454 €
7+1 575 €+1 208 €+367 €
8+1 575 €+1 298 €+277 €
9+1 575 €+1 390 €+185 €
10+1 575 €+1 484 €+91 €
11+1 575 €+1 581 €-6 €
12+1 575 €+1 680 €-105 €
13+1 575 €+1 782 €-207 €
14+1 575 €+1 886 €-311 €
15+1 575 €+1 993 €-418 €
16+1 575 €+2 103 €-528 €
17+1 575 €+2 216 €-641 €
18+1 575 €+2 332 €-757 €
19+1 575 €+2 450 €-875 €
20+1 575 €+2 572 €-997 €
21+1 575 €+2 697 €-1 122 €
22+1 575 €+2 826 €-1 251 €
23+1 575 €+2 957 €-1 382 €
24+1 575 €+3 092 €-1 517 €
25+1 575 €+3 231 €-1 656 €
Total+39 375 €+36 881 €+2 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →