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vente - loft

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface325.63m²
Coût Total1 177 120€
Loyer Annuel101 599€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+870€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 999 000 €
Surface : 325.63 m²
Prix au m² : 3 067,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Interphone, Parking, Salle d eau, Alarme, Travaux, Petit prix

L’agence MAXIME DESPÈRES vous propose à proximité des commerces et de la gare de Courbevoie, un local commercial de 325.63m2, au sein d’une petite copropriété de 1991. Ce local en sous sol dispose d'un permis de construire pour un usage d'habitation. Ce loft en devenir se déploie autour d'un patio de 25m2 baigné de lumière grâce a ses baies vitrées coulissantes. Possibilité d'aménager ce bien atypique en 4 chambres. Il est composé à date d'une cuisine dinatoire, une salle de douche avec toilette et deux WC. Six places de parking complètent ce bien à hauteur de 15 000€ chacune

Honoraires à la charge de l'acquéreur de 2% (prix hors honoraires: 980000€). Pas de procédure en cours. Charges annuelles: 6848€/an. Nombre de lots: 53. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.898420, 2.251500
Total : 1 177 120€
Prix d'acquisition : 999 000€
Travaux : 98 200€
Valeur du bien : 1 097 200€
Frais de notaire : 79 920€
Coût estimé : 79 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 325.63m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 8467€/mois
Loyer annuel estimé : 101599€/an
Fourchette totale : 6708€ - 10687€/mois
Fourchette annuelle : 80492€ - 128239€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 366,79 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 073 216 €
Prix d'achat :999 000 €
Décote à l'achat :-1 074 216€ (-51.8%)
Marge achat-revente :896 096€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 177 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 836,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :343,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 179,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :573 762,68€
Coût de l'assurance :102 998,00€
Taxe foncière : 10 159,85€/an
Soit par mois : 846,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 570,67€/mois
Soit par an : 6 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 8 466,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 596,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :869,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 325.63 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant dans le salon
Quantité: environ 65 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 200 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:42 000€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 1200€ = 39600€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€ = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:3 900€
    Rafraîchissement parquet: 65 m² × 60€ = 3900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 59 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 599 €/an
Calcul : 8 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 39 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 177 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 120 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 848 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 158 958 €
Revenus locatifs : +101 599 €
Charges déductibles : -158 958 €
Résultat foncier Année 1 : -57 359 €(Déficit de 57 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 60 758 €/an
Revenus locatifs : +101 599 €
Charges déductibles : -60 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 40 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35959.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 999 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 649 350 €(65% de 999 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 613 €/an
Calcul : 649 350 € × 3,636% = 23 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 599 €158 996 €39 668 €-57 397 €21 400 €35 997 €35 997 €
2103 630 €59 744 €38 616 €43 886 €---
3105 703 €58 656 €37 528 €47 047 €---
4107 817 €57 530 €36 402 €50 287 €---
5109 973 €56 365 €35 237 €53 609 €---
6112 173 €55 159 €34 032 €57 014 €---
7114 416 €53 912 €32 785 €60 504 €---
8116 705 €52 622 €31 494 €64 083 €---
9119 039 €51 287 €30 159 €67 752 €---
10121 420 €49 906 €28 778 €71 514 €---
11123 848 €48 477 €27 349 €75 371 €---
12126 325 €46 998 €25 870 €79 327 €---
13128 851 €45 468 €24 341 €83 383 €---
14131 429 €43 886 €22 758 €87 543 €---
15134 057 €42 248 €21 120 €91 809 €---
16136 738 €40 554 €19 426 €96 185 €---
17139 473 €38 801 €17 673 €100 672 €---
18142 262 €36 987 €15 859 €105 276 €---
19145 108 €35 110 €13 983 €109 997 €---
20148 010 €33 169 €12 041 €114 841 €---
21150 970 €31 160 €10 032 €119 810 €---
22153 989 €29 082 €7 954 €124 908 €---
23157 069 €26 931 €5 803 €130 138 €---
24160 211 €24 706 €3 579 €135 504 €---
25163 415 €22 404 €1 277 €141 010 €---
TOTAL3 254 231 €1 200 157 €573 763 €2 054 074 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 054 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 336 €-6 420 €+27 756 €
2+21 336 €+2 367 €+18 969 €
3+21 336 €+14 114 €+7 222 €
4+21 336 €+15 086 €+6 250 €
5+21 336 €+16 083 €+5 253 €
6+21 336 €+17 104 €+4 232 €
7+21 336 €+18 151 €+3 185 €
8+21 336 €+19 225 €+2 111 €
9+21 336 €+20 326 €+1 010 €
10+21 336 €+21 454 €-118 €
11+21 336 €+22 611 €-1 275 €
12+21 336 €+23 798 €-2 462 €
13+21 336 €+25 015 €-3 679 €
14+21 336 €+26 263 €-4 927 €
15+21 336 €+27 543 €-6 207 €
16+21 336 €+28 855 €-7 519 €
17+21 336 €+30 202 €-8 866 €
18+21 336 €+31 583 €-10 247 €
19+21 336 €+32 999 €-11 663 €
20+21 336 €+34 452 €-13 116 €
21+21 336 €+35 943 €-14 607 €
22+21 336 €+37 472 €-16 136 €
23+21 336 €+39 041 €-17 705 €
24+21 336 €+40 651 €-19 315 €
25+21 336 €+42 303 €-20 967 €
Total+533 400 €+616 222 €+-82 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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