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T3 RDC 18 Cours de la Libération Grenoble - Vendu loué

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface47m²
Coût Total103 785€
Loyer Annuel6 734€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 500 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 478,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement en RDC exposition EST de 47m² avec 2 chambres, salle de bain et toilettes séparées. 1 cave en sous sol. Appartement a vendre loué. fenêtres changées et porte blindée. Bien loué par le locataire actuel depuis 11 ans, sans impayé de loyer. Taxe foncière 1 350 €. Loyer 500 € /mois + 20€ de charges de copropriété.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.178430, 5.715380
Total : 103 785€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 28 725€
Valeur du bien : 98 225€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6734€/an
Fourchette totale : 437€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5248€ - 8642€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 465,26 €/m²
Basé sur :1610 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 867 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-46 367€ (-40.0%)
Marge achat-revente :12 082€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 785€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 588,05€
Coût de l'assurance :9 081,19€
Taxe foncière : 1 350,00€/an
Soit par mois : 112,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 561,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 725 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 050€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 175€
    Peinture salon: 47 m² × 25€/m² = 1175€, Main d'œuvre: 25€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 785 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 296 €
Revenus locatifs : +6 734 €
Charges déductibles : -34 296 €
Résultat foncier Année 1 : -27 562 €(Déficit de 27 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 571 €/an
Revenus locatifs : +6 734 €
Charges déductibles : -5 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6161.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 734 €34 300 €3 621 €-27 565 €21 400 €6 165 €6 165 €
26 869 €5 480 €3 527 €1 389 €--4 776 €
37 006 €5 382 €3 429 €1 624 €--3 152 €
47 147 €5 281 €3 328 €1 866 €--1 286 €
57 289 €5 176 €3 222 €2 114 €---
67 435 €5 067 €3 114 €2 368 €---
77 584 €4 954 €3 001 €2 630 €---
87 736 €4 838 €2 884 €2 898 €---
97 890 €4 717 €2 763 €3 174 €---
108 048 €4 591 €2 638 €3 457 €---
118 209 €4 462 €2 508 €3 748 €---
128 373 €4 327 €2 374 €4 046 €---
138 541 €4 188 €2 235 €4 353 €---
148 712 €4 044 €2 090 €4 668 €---
158 886 €3 894 €1 941 €4 992 €---
169 064 €3 739 €1 786 €5 324 €---
179 245 €3 579 €1 626 €5 666 €---
189 430 €3 413 €1 460 €6 017 €---
199 618 €3 241 €1 288 €6 377 €---
209 811 €3 063 €1 110 €6 748 €---
2110 007 €2 878 €925 €7 129 €---
2210 207 €2 687 €734 €7 520 €---
2310 411 €2 489 €536 €7 922 €---
2410 619 €2 284 €331 €8 336 €---
2510 832 €2 071 €118 €8 761 €---
TOTAL215 704 €130 144 €52 588 €85 560 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €0 €+1 414 €
5+1 414 €+248 €+1 166 €
6+1 414 €+711 €+703 €
7+1 414 €+789 €+625 €
8+1 414 €+869 €+545 €
9+1 414 €+952 €+462 €
10+1 414 €+1 037 €+377 €
11+1 414 €+1 124 €+290 €
12+1 414 €+1 214 €+200 €
13+1 414 €+1 306 €+108 €
14+1 414 €+1 400 €+14 €
15+1 414 €+1 497 €-83 €
16+1 414 €+1 597 €-183 €
17+1 414 €+1 700 €-286 €
18+1 414 €+1 805 €-391 €
19+1 414 €+1 913 €-499 €
20+1 414 €+2 024 €-610 €
21+1 414 €+2 139 €-725 €
22+1 414 €+2 256 €-842 €
23+1 414 €+2 377 €-963 €
24+1 414 €+2 501 €-1 087 €
25+1 414 €+2 628 €-1 214 €
Total+35 350 €+25 668 €+9 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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