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Maison 3 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface78m²
Coût Total106 308€
Loyer Annuel8 276€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 100 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 898,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 78 m²

ROMORANTIN - A deux pas du centre-ville, vous recherchez un lieu atypique - venez découvrir ce superbe loft de 80 m² alliant style industriel et modernité. Vous serez immédiatement séduit par sa belle pièce de vie avec cuisine ouverte agrémentée d'une verrière qui apporte luminosité à l'ensemble du séjour. Espace nuit (possibilité 2 chambres) + salle d'eau avec WC. A l'extérieur vous bénéficierez d'un petit jardin, ce qui est rare en centre-ville. Réf. R3597

Surface : 78 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/02/2026

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.387840, 1.711299
Total : 106 308€
Prix d'acquisition : 70 100€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 5 608€
Coût estimé : 5 608€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8276€/an
Fourchette totale : 562€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 6747€ - 10150€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 277,37€
Coût de l'assurance :9 301,95€
Taxe foncière : 827,55€/an
Soit par mois : 68,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage présent.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 78 m² × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 276 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 308 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 220 €
Revenus locatifs : +8 276 €
Charges déductibles : -35 220 €
Résultat foncier Année 1 : -26 945 €(Déficit de 26 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 620 €/an
Revenus locatifs : +8 276 €
Charges déductibles : -4 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5544.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 565 €(65% de 70 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 657 €/an
Calcul : 45 565 € × 3,636% = 1 657 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 276 €35 224 €3 424 €-26 948 €21 400 €5 548 €5 548 €
28 441 €4 531 €3 331 €3 910 €--1 638 €
38 610 €4 435 €3 236 €4 175 €---
48 782 €4 336 €3 137 €4 446 €---
58 958 €4 234 €3 035 €4 723 €---
69 137 €4 129 €2 929 €5 008 €---
79 320 €4 020 €2 820 €5 300 €---
89 506 €3 907 €2 708 €5 599 €---
99 696 €3 791 €2 591 €5 905 €---
109 890 €3 671 €2 471 €6 219 €---
1110 088 €3 546 €2 347 €6 541 €---
1210 290 €3 418 €2 219 €6 871 €---
1310 495 €3 286 €2 086 €7 210 €---
1410 705 €3 149 €1 949 €7 557 €---
1510 919 €3 007 €1 808 €7 912 €---
1611 138 €2 861 €1 662 €8 277 €---
1711 361 €2 710 €1 511 €8 650 €---
1811 588 €2 554 €1 355 €9 033 €---
1911 820 €2 393 €1 194 €9 426 €---
2012 056 €2 227 €1 027 €9 829 €---
2112 297 €2 055 €855 €10 242 €---
2212 543 €1 877 €678 €10 666 €---
2312 794 €1 694 €494 €11 100 €---
2413 050 €1 504 €304 €11 546 €---
2513 311 €1 308 €109 €12 003 €---
TOTAL265 068 €109 868 €49 277 €155 200 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 738 €-6 420 €+8 158 €
2+1 738 €0 €+1 738 €
3+1 738 €+761 €+977 €
4+1 738 €+1 334 €+404 €
5+1 738 €+1 417 €+321 €
6+1 738 €+1 502 €+236 €
7+1 738 €+1 590 €+148 €
8+1 738 €+1 680 €+58 €
9+1 738 €+1 772 €-34 €
10+1 738 €+1 866 €-128 €
11+1 738 €+1 962 €-224 €
12+1 738 €+2 061 €-323 €
13+1 738 €+2 163 €-425 €
14+1 738 €+2 267 €-529 €
15+1 738 €+2 374 €-636 €
16+1 738 €+2 483 €-745 €
17+1 738 €+2 595 €-857 €
18+1 738 €+2 710 €-972 €
19+1 738 €+2 828 €-1 090 €
20+1 738 €+2 949 €-1 211 €
21+1 738 €+3 073 €-1 335 €
22+1 738 €+3 200 €-1 462 €
23+1 738 €+3 330 €-1 592 €
24+1 738 €+3 464 €-1 726 €
25+1 738 €+3 601 €-1 863 €
Total+43 450 €+46 560 €+-3 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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