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Appartement T4 lumineux 79 m² – Toulouse Bagatelle

VilleToulouse (31)
Surface79m²
Coût Total135 132€
Loyer Annuel11 698€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 92 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 175,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 lumineux 79 m² – Toulouse Bagatelle - À vendre rapidement, bel appartement T3/4 de 79 m² situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur.

Très lumineux, balcon couvert sans vis a vis, parking, double vitrage et beau potentiel.

Chauffage collectif supprimé en copropriété : chauffage individuel à prévoir, avec baisse des charges à la clé.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.584850, 1.405460
Total : 135 132€
Prix d'acquisition : 92 900€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 127 700€
Frais de notaire : 7 432€
Coût estimé : 7 432€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11698€/an
Fourchette totale : 763€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9158€ - 14942€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,44 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 986 €
Prix d'achat :92 900 €
Décote à l'achat :-31 086€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-11 146€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 132€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 818,79€
Coût de l'assurance :11 824,05€
Taxe foncière : 1 169,82€/an
Soit par mois : 97,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel à prévoir, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Remplacement nécessaire suite à la suppression du chauffage collectif.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'état général.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement revêtement sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€ = 4500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 132 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 113 €
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -41 113 €
Résultat foncier Année 1 : -29 415 €(Déficit de 29 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 313 €/an
Revenus locatifs : +11 698 €
Charges déductibles : -6 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8014.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 385 €(65% de 92 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 196 €/an
Calcul : 60 385 € × 3,636% = 2 196 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 698 €41 118 €4 675 €-29 419 €21 400 €8 019 €8 019 €
211 932 €6 195 €4 552 €5 737 €--2 282 €
312 171 €6 068 €4 425 €6 103 €---
412 414 €5 937 €4 294 €6 477 €---
512 663 €5 801 €4 158 €6 862 €---
612 916 €5 660 €4 017 €7 256 €---
713 174 €5 514 €3 871 €7 660 €---
813 438 €5 363 €3 720 €8 074 €---
913 706 €5 207 €3 564 €8 500 €---
1013 980 €5 045 €3 402 €8 936 €---
1114 260 €4 877 €3 234 €9 383 €---
1214 545 €4 703 €3 061 €9 842 €---
1314 836 €4 523 €2 881 €10 313 €---
1415 133 €4 337 €2 694 €10 796 €---
1515 436 €4 144 €2 501 €11 291 €---
1615 744 €3 945 €2 302 €11 800 €---
1716 059 €3 738 €2 095 €12 321 €---
1816 380 €3 523 €1 881 €12 857 €---
1916 708 €3 302 €1 659 €13 406 €---
2017 042 €3 072 €1 429 €13 970 €---
2117 383 €2 834 €1 191 €14 549 €---
2217 731 €2 588 €945 €15 143 €---
2318 085 €2 332 €690 €15 753 €---
2418 447 €2 068 €425 €16 379 €---
2518 816 €1 795 €152 €17 021 €---
TOTAL374 697 €143 688 €67 819 €231 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-6 420 €+8 877 €
2+2 457 €0 €+2 457 €
3+2 457 €+1 146 €+1 311 €
4+2 457 €+1 943 €+514 €
5+2 457 €+2 058 €+399 €
6+2 457 €+2 177 €+280 €
7+2 457 €+2 298 €+159 €
8+2 457 €+2 422 €+35 €
9+2 457 €+2 550 €-93 €
10+2 457 €+2 681 €-224 €
11+2 457 €+2 815 €-358 €
12+2 457 €+2 953 €-496 €
13+2 457 €+3 094 €-637 €
14+2 457 €+3 239 €-782 €
15+2 457 €+3 387 €-930 €
16+2 457 €+3 540 €-1 083 €
17+2 457 €+3 696 €-1 239 €
18+2 457 €+3 857 €-1 400 €
19+2 457 €+4 022 €-1 565 €
20+2 457 €+4 191 €-1 734 €
21+2 457 €+4 365 €-1 908 €
22+2 457 €+4 543 €-2 086 €
23+2 457 €+4 726 €-2 269 €
24+2 457 €+4 914 €-2 457 €
25+2 457 €+5 106 €-2 649 €
Total+61 425 €+69 303 €+-7 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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