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T2 - 62 M² EN DUPLEX

VilleRiom (63)
Surface62m²
Coût Total121 100€
Loyer Annuel8 769€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Au sein d'une ancienne manufacture pleine de charme, venez découvrir ce T2 en duplex de 62 m² offrant un cadre de vie calme et agréable.

L'appartement se compose, au premier niveau, d'une entrée, d'un WC, d'un séjour lumineux et d'une cuisine. À l'étage, vous trouverez une chambre ainsi qu'une salle de bains avec WC.

Situé côté Hermès, le bien bénéficie d'un environnement particulièrement paisible, donnant sur un espace piéton et de la verdure.

Ses atouts : •Appartement lumineux, exposé plein sud •Environnement calme et verdoyant •Charme de l'ancien (ancienne manufacture) •Organisation en duplex

Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/clermont-ferrand-63/agence-immobiliere/foncia-transaction-clermont-ferrand-6920

Ville : Riom
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63200
Coordonnées : 45.886694, 3.119707
Total : 121 100€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 23 900€
Valeur du bien : 113 900€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.79€/m²/mois
Fourchette : 9.39€ - 14.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8769€/an
Fourchette totale : 582€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 6987€ - 11007€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,81 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 186 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-17 186€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-13 914€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 625,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 326,05€
Coût de l'assurance :10 293,50€
Taxe foncière : 876,93€/an
Soit par mois : 73,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de l'électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - Chambre en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification des prises électriques
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité, Main d'œuvre: 2000€)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€ = 8000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité, peinture, Main d'œuvre: 2000€)
  • Chambres:1 200€
    Pose de parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie × 1500€ = 1500€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riom (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 769 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 097 €
Revenus locatifs : +8 769 €
Charges déductibles : -29 097 €
Résultat foncier Année 1 : -20 328 €(Déficit de 20 328 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 197 €/an
Revenus locatifs : +8 769 €
Charges déductibles : -5 197 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9628.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 769 €29 101 €3 913 €-20 332 €10 700 €9 632 €9 632 €
28 945 €5 095 €3 807 €3 849 €--5 783 €
39 124 €4 986 €3 698 €4 137 €--1 645 €
49 306 €4 873 €3 585 €4 433 €---
59 492 €4 757 €3 468 €4 735 €---
69 682 €4 636 €3 348 €5 046 €---
79 876 €4 512 €3 223 €5 364 €---
810 073 €4 383 €3 095 €5 690 €---
910 275 €4 250 €2 962 €6 024 €---
1010 480 €4 113 €2 825 €6 367 €---
1110 690 €3 971 €2 683 €6 718 €---
1210 903 €3 825 €2 536 €7 079 €---
1311 122 €3 673 €2 385 €7 448 €---
1411 344 €3 517 €2 228 €7 827 €---
1511 571 €3 355 €2 067 €8 215 €---
1611 802 €3 188 €1 900 €8 614 €---
1712 038 €3 016 €1 727 €9 022 €---
1812 279 €2 838 €1 549 €9 441 €---
1912 525 €2 654 €1 365 €9 871 €---
2012 775 €2 463 €1 175 €10 312 €---
2113 031 €2 267 €978 €10 764 €---
2213 291 €2 064 €775 €11 228 €---
2313 557 €1 854 €565 €11 703 €---
2413 828 €1 637 €348 €12 191 €---
2514 105 €1 413 €124 €12 692 €---
TOTAL280 882 €112 443 €56 326 €168 440 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-3 210 €+5 052 €
2+1 842 €0 €+1 842 €
3+1 842 €0 €+1 842 €
4+1 842 €+836 €+1 006 €
5+1 842 €+1 421 €+421 €
6+1 842 €+1 514 €+328 €
7+1 842 €+1 609 €+233 €
8+1 842 €+1 707 €+135 €
9+1 842 €+1 807 €+35 €
10+1 842 €+1 910 €-68 €
11+1 842 €+2 015 €-173 €
12+1 842 €+2 124 €-282 €
13+1 842 €+2 234 €-392 €
14+1 842 €+2 348 €-506 €
15+1 842 €+2 465 €-623 €
16+1 842 €+2 584 €-742 €
17+1 842 €+2 707 €-865 €
18+1 842 €+2 832 €-990 €
19+1 842 €+2 961 €-1 119 €
20+1 842 €+3 094 €-1 252 €
21+1 842 €+3 229 €-1 387 €
22+1 842 €+3 368 €-1 526 €
23+1 842 €+3 511 €-1 669 €
24+1 842 €+3 657 €-1 815 €
25+1 842 €+3 808 €-1 966 €
Total+46 050 €+50 532 €+-4 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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