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À vendre Charmant 3 pièces à Gréolières 1400

Bien expiré
VilleGréolières (06)
Surface59m²
Coût Total153 780€
Loyer Annuel9 595€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 983,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2

Situé juste avant la station de Gréolières 1400, dans les Alpes-Maritimes, ce bel appartement 3 pièces de 59 m2 bénéficie d'un emplacement privilégié, permettant de profiter pleinement de la montagne tout en étant préservé de l'effervescence et des nuisances de la station en pleine saison. Parfaitement agencé, il se compose de : o Deux chambres o Deux salles de bain o Deux WC o Une pièce de vie lumineuse ouvrant sur un magnifique balcon faisant le tour de l'appartement Vous serez séduits par sa vue totalement dégagée, son calme absolu et son environnement naturel exceptionnel au sein d'une copropriété bien entretenue. Le bien dispose également d'une cave et d'un local à skis, des équipements très appréciés pour les séjours à la montagne. À seulement 45 minutes du littoral, cet appartement représente une superbe opportunité pour profiter de séjours en famille été comme hiver, dans une station familiale réputée des Alpes-Maritimes. Gréolières 1400 connaît aujourd'hui une belle dynamique de développement avec la restructuration de la station et ses nouvelles activités, notamment sa superbe luge d'été et d'hiver. Prix : 117 000 EUR Un bien rare, idéal en résidence secondaire, investissement montagne ou pour les amoureux de calme et de grands espaces. L'IMMOBILIERE PAUVERT A VOTRE ECOUTE 05 61 69 46 89 - mc.pauvert@orange.fr - https://www.limmobilierepauvert.fr/i/redac/honoraires?honofor=8

Ville : Gréolières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Coordonnées : 43.825161, 6.963430
Total : 153 780€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 27 420€
Valeur du bien : 144 420€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9595€/an
Fourchette totale : 627€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 7523€ - 12236€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 549 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :+24 451€ (+26.4%)
Marge achat-revente :-61 231€ (-66.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 812,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 526,18€
Coût de l'assurance :18 453,60€
Taxe foncière : 959,46€/an
Soit par mois : 79,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 504 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 26 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration esthétique souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 420 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:520€
    Peinture salon: 26 m² × 20€/m² = 520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 760€
    Parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:440€
    Peinture chambres: 22 m² × 20€/m² = 440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gréolières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 595 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 081 €
Revenus locatifs : +9 595 €
Charges déductibles : -34 081 €
Résultat foncier Année 1 : -24 486 €(Déficit de 24 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 661 €/an
Revenus locatifs : +9 595 €
Charges déductibles : -6 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3086.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 595 €34 086 €4 968 €-24 491 €21 400 €3 091 €3 091 €
29 787 €6 532 €4 834 €3 255 €---
39 982 €6 393 €4 695 €3 589 €---
410 182 €6 250 €4 552 €3 932 €---
510 386 €6 102 €4 404 €4 284 €---
610 593 €5 949 €4 251 €4 645 €---
710 805 €5 791 €4 093 €5 014 €---
811 021 €5 627 €3 930 €5 394 €---
911 242 €5 459 €3 761 €5 783 €---
1011 466 €5 284 €3 587 €6 182 €---
1111 696 €5 104 €3 407 €6 592 €---
1211 930 €4 918 €3 221 €7 012 €---
1312 168 €4 726 €3 028 €7 442 €---
1412 412 €4 527 €2 830 €7 884 €---
1512 660 €4 322 €2 624 €8 338 €---
1612 913 €4 110 €2 412 €8 803 €---
1713 171 €3 891 €2 193 €9 280 €---
1813 435 €3 665 €1 967 €9 770 €---
1913 703 €3 431 €1 733 €10 273 €---
2013 978 €3 189 €1 492 €10 788 €---
2114 257 €2 939 €1 242 €11 318 €---
2214 542 €2 682 €984 €11 861 €---
2314 833 €2 415 €717 €12 418 €---
2415 130 €2 140 €442 €12 990 €---
2515 432 €1 855 €158 €13 577 €---
TOTAL307 319 €141 386 €71 526 €165 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015 €-6 420 €+8 435 €
2+2 015 €+49 €+1 966 €
3+2 015 €+1 077 €+938 €
4+2 015 €+1 180 €+835 €
5+2 015 €+1 285 €+730 €
6+2 015 €+1 393 €+622 €
7+2 015 €+1 504 €+511 €
8+2 015 €+1 618 €+397 €
9+2 015 €+1 735 €+280 €
10+2 015 €+1 855 €+160 €
11+2 015 €+1 977 €+38 €
12+2 015 €+2 103 €-88 €
13+2 015 €+2 233 €-218 €
14+2 015 €+2 365 €-350 €
15+2 015 €+2 501 €-486 €
16+2 015 €+2 641 €-626 €
17+2 015 €+2 784 €-769 €
18+2 015 €+2 931 €-916 €
19+2 015 €+3 082 €-1 067 €
20+2 015 €+3 237 €-1 222 €
21+2 015 €+3 395 €-1 380 €
22+2 015 €+3 558 €-1 543 €
23+2 015 €+3 725 €-1 710 €
24+2 015 €+3 897 €-1 882 €
25+2 015 €+4 073 €-2 058 €
Total+50 375 €+49 780 €+595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
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