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À vendre Charmant 3 pièces à Gréolières 1400

Bien expiré
VilleGréolières (06)
Surface59
Coût Total153 780
Loyer Annuel9 595
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 983,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2

Situé juste avant la station de Gréolières 1400, dans les Alpes-Maritimes, ce bel appartement 3 pièces de 59 m2 bénéficie d'un emplacement privilégié, permettant de profiter pleinement de la montagne tout en étant préservé de l'effervescence et des nuisances de la station en pleine saison. Parfaitement agencé, il se compose de : o Deux chambres o Deux salles de bain o Deux WC o Une pièce de vie lumineuse ouvrant sur un magnifique balcon faisant le tour de l'appartement Vous serez séduits par sa vue totalement dégagée, son calme absolu et son environnement naturel exceptionnel au sein d'une copropriété bien entretenue. Le bien dispose également d'une cave et d'un local à skis, des équipements très appréciés pour les séjours à la montagne. À seulement 45 minutes du littoral, cet appartement représente une superbe opportunité pour profiter de séjours en famille été comme hiver, dans une station familiale réputée des Alpes-Maritimes. Gréolières 1400 connaît aujourd'hui une belle dynamique de développement avec la restructuration de la station et ses nouvelles activités, notamment sa superbe luge d'été et d'hiver. Prix : 117 000 EUR Un bien rare, idéal en résidence secondaire, investissement montagne ou pour les amoureux de calme et de grands espaces. L'IMMOBILIERE PAUVERT A VOTRE ECOUTE 05 61 69 46 89 - mc.pauvert@orange.fr - https://www.limmobilierepauvert.fr/i/redac/honoraires?honofor=8

Ville : Gréolières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Coordonnées : 43.825161, 6.963430
Total : 153 780
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 27 420
Valeur du bien : 144 420
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9595€/an
Fourchette totale : 627€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 7523€ - 12236€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 549
Prix d'achat :117 000
Décote à l'achat :+24 451 (+26.4%)
Marge achat-revente :-61 231€ (-66.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 812,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 526,18
Coût de l'assurance :18 453,60
Taxe foncière : 959,46€/an
Soit par mois : 79,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 504 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 26 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration esthétique souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 420(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:520
    Peinture salon: 26 m² × 20€/m² = 520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 760
    Parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:440
    Peinture chambres: 22 m² × 20€/m² = 440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gréolières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 595 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 780 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 081
Revenus locatifs : +9 595
Charges déductibles : -34 081
Résultat foncier Année 1 : -24 486(Déficit de 24 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 086
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 661 €/an
Revenus locatifs : +9 595
Charges déductibles : -6 661
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3086.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 59534 0864 968-24 49121 400 €3 091 €3 091 €
29 7876 5324 8343 255---
39 9826 3934 6953 589---
410 1826 2504 5523 932---
510 3866 1024 4044 284---
610 5935 9494 2514 645---
710 8055 7914 0935 014---
811 0215 6273 9305 394---
911 2425 4593 7615 783---
1011 4665 2843 5876 182---
1111 6965 1043 4076 592---
1211 9304 9183 2217 012---
1312 1684 7263 0287 442---
1412 4124 5272 8307 884---
1512 6604 3222 6248 338---
1612 9134 1102 4128 803---
1713 1713 8912 1939 280---
1813 4353 6651 9679 770---
1913 7033 4311 73310 273---
2013 9783 1891 49210 788---
2114 2572 9391 24211 318---
2214 5422 68298411 861---
2314 8332 41571712 418---
2415 1302 14044212 990---
2515 4321 85515813 577---
TOTAL307 319141 38671 526165 93321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 933
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 015-6 420+8 435
2+2 015+49+1 966
3+2 015+1 077+938
4+2 015+1 180+835
5+2 015+1 285+730
6+2 015+1 393+622
7+2 015+1 504+511
8+2 015+1 618+397
9+2 015+1 735+280
10+2 015+1 855+160
11+2 015+1 977+38
12+2 015+2 103-88
13+2 015+2 233-218
14+2 015+2 365-350
15+2 015+2 501-486
16+2 015+2 641-626
17+2 015+2 784-769
18+2 015+2 931-916
19+2 015+3 082-1 067
20+2 015+3 237-1 222
21+2 015+3 395-1 380
22+2 015+3 558-1 543
23+2 015+3 725-1 710
24+2 015+3 897-1 882
25+2 015+4 073-2 058
Total+50 375+49 780+595
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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