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F3 74m2 gare Belfort

VilleBelfort (90)
Surface74m²
Coût Total109 500€
Loyer Annuel8 126€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 851,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de type T3 de 74 m² situé au 2e étage d'un immeuble de 4 étages, à Belfort secteur gare SNCF bel emplacement proche de la rue piétonne et gare. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur le séjour,

  • Bon état général
  • Cuisine équipée

Chauffage au gaz individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations /photo ou pour organiser une visite. (Agence s'abstenir MERCI.)

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632980, 6.854520
Total : 109 500€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 41 460€
Valeur du bien : 104 460€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8126€/an
Fourchette totale : 527€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6329€ - 10432€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :379 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 500 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-29 500€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-17 000€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 075,26€
Coût de l'assurance :9 581,25€
Taxe foncière : 812,57€/an
Soit par mois : 67,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: État général correct, mais mise aux normes recommandée pour confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau:2 000€
    Chauffe-eau électrique: 800€ (équipement) + 400€ (main d'œuvre) = 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:16 000€
    Rénovation complète cuisine 10 m²: 6000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Salle de bain - Rénovation:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (plomberie, électricité, douche, lavabo, WC) + Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 960€
    Peinture 24 m²: 25€/m² × 24 = 600€, Parquet flottant 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 840€ = 2400€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 500€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 386 €
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -46 386 €
Résultat foncier Année 1 : -38 260 €(Déficit de 38 260 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 926 €/an
Revenus locatifs : +8 126 €
Charges déductibles : -4 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27560.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 126 €46 389 €3 734 €-38 264 €10 700 €27 564 €27 564 €
28 288 €4 831 €3 635 €3 457 €--24 106 €
38 454 €4 729 €3 533 €3 725 €--20 382 €
48 623 €4 624 €3 428 €4 000 €--16 382 €
58 796 €4 514 €3 319 €4 281 €--12 101 €
68 971 €4 401 €3 205 €4 570 €--7 531 €
79 151 €4 284 €3 089 €4 867 €--2 664 €
89 334 €4 163 €2 967 €5 171 €---
99 521 €4 038 €2 842 €5 483 €---
109 711 €3 908 €2 712 €5 803 €---
119 905 €3 774 €2 578 €6 131 €---
1210 103 €3 635 €2 439 €6 468 €---
1310 305 €3 491 €2 295 €6 814 €---
1410 511 €3 342 €2 146 €7 169 €---
1510 722 €3 188 €1 992 €7 534 €---
1610 936 €3 029 €1 833 €7 907 €---
1711 155 €2 864 €1 668 €8 291 €---
1811 378 €2 693 €1 497 €8 685 €---
1911 605 €2 516 €1 320 €9 090 €---
2011 838 €2 333 €1 137 €9 505 €---
2112 074 €2 143 €947 €9 931 €---
2212 316 €1 947 €751 €10 369 €---
2312 562 €1 744 €548 €10 818 €---
2412 813 €1 534 €338 €11 279 €---
2513 070 €1 316 €121 €11 753 €---
TOTAL260 268 €125 431 €54 075 €134 837 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 837 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706 €-3 210 €+4 916 €
2+1 706 €0 €+1 706 €
3+1 706 €0 €+1 706 €
4+1 706 €0 €+1 706 €
5+1 706 €0 €+1 706 €
6+1 706 €0 €+1 706 €
7+1 706 €0 €+1 706 €
8+1 706 €+752 €+954 €
9+1 706 €+1 645 €+61 €
10+1 706 €+1 741 €-35 €
11+1 706 €+1 839 €-133 €
12+1 706 €+1 940 €-234 €
13+1 706 €+2 044 €-338 €
14+1 706 €+2 151 €-445 €
15+1 706 €+2 260 €-554 €
16+1 706 €+2 372 €-666 €
17+1 706 €+2 487 €-781 €
18+1 706 €+2 606 €-900 €
19+1 706 €+2 727 €-1 021 €
20+1 706 €+2 851 €-1 145 €
21+1 706 €+2 979 €-1 273 €
22+1 706 €+3 111 €-1 405 €
23+1 706 €+3 245 €-1 539 €
24+1 706 €+3 384 €-1 678 €
25+1 706 €+3 526 €-1 820 €
Total+42 650 €+40 451 €+2 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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