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Achat : Immeuble Avranches (50300)

Bien expiré
VilleAvranches (50)
Surface450m²
Coût Total5 996 220€
Loyer Annuel62 098€
Rentabilité1.04%
Cashflow/mois-27 014€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 439 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 975,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 450 m², 1 garage, 1 place de parking

Située en zone Uz du plan local d'urbanisme intercommunal (zone urbaine à dominante activités économiques), sur une zone passante sur la commune d'AVRANCHES, avec accès autoroute A84 proche, un ensemble immobilier comprenant :

  • Un bâtiment anciennement utilisé comme un garage de mécanique automobile (275 m²),
  • Une maison de plain-pied sur sous-sol comprenant : une pièce de vie avec cheminée et cuisine, un couloir desservant une entrée, 3 chambres, une salle d'eau, un Wc et un débarras. Une ancienne partie bureau. Libre de tout bail Le tout sur un terrain d'environ 3400 m² divisible.
Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.690230, -1.356330
Total : 5 996 220€
Prix d'acquisition : 439 000€
Travaux : 5 522 100€
Valeur du bien : 5 961 100€
Frais de notaire : 35 120€
Coût estimé : 35 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 5175€/mois
Loyer annuel estimé : 62098€/an
Fourchette totale : 3938€ - 6800€/mois
Fourchette annuelle : 47255€ - 81604€/an
Rentabilité brute :1.04%
Fourchette de rentabilité :0.79% - 1.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :5 996 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :29 922,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :1 748,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 31 671,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 980 410,42€
Coût de l'assurance :524 669,25€
Taxe foncière : 6 209,82€/an
Soit par mois : 517,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 174,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 32 188,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27 013,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 56 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 522 100 €(12 271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 400 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 450 m² × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:104 000€
    Fenêtres double vitrage: 56 fenêtres × 1 800€ = 100800€, Main d'œuvre: 3200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 5 505 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 098 €/an
Calcul : 5 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 205 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 5 996 220 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 20 987 €/an
Calcul : 1 749 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 522 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 754 746 €
Revenus locatifs : +62 098 €
Charges déductibles : -5 754 746 €
Résultat foncier Année 1 : -5 692 647 €(Déficit de 5 692 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 671 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 232 646 €/an
Revenus locatifs : +62 098 €
Charges déductibles : -232 646 €
Résultat foncier Années 2+ : -170 547 €/an(Déficit de 170 547 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5527896.59 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16496.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 439 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 285 350 €(65% de 439 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 376 €/an
Calcul : 285 350 € × 3,636% = 10 376 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 098 €5 754 941 €205 644 €-5 692 842 €21 400 €5 671 442 €5 671 442 €
263 340 €227 431 €200 235 €-164 091 €21 400 €142 691 €5 814 134 €
364 607 €221 832 €194 635 €-157 225 €21 400 €135 825 €5 949 958 €
465 899 €216 034 €188 838 €-150 135 €21 400 €128 735 €6 078 693 €
567 217 €210 032 €182 836 €-142 815 €21 400 €121 415 €6 200 109 €
668 561 €203 819 €176 622 €-135 258 €21 400 €113 858 €6 313 966 €
769 933 €197 387 €170 190 €-127 454 €21 400 €106 054 €6 420 020 €
871 331 €190 727 €163 531 €-119 396 €21 400 €97 996 €6 518 016 €
972 758 €183 833 €156 637 €-111 075 €21 400 €89 675 €6 607 692 €
1074 213 €176 696 €149 500 €-102 483 €21 400 €81 083 €6 688 775 €
1175 697 €169 308 €142 111 €-93 610 €21 400 €72 210 €6 760 985 €
1277 211 €161 658 €134 462 €-84 447 €21 400 €63 047 €1 152 590 €
1378 756 €153 740 €126 543 €-74 984 €21 400 €53 584 €1 063 482 €
1480 331 €145 541 €118 345 €-65 211 €21 400 €43 811 €971 469 €
1581 937 €137 054 €109 858 €-55 117 €21 400 €33 717 €876 451 €
1683 576 €128 268 €101 071 €-44 692 €21 400 €23 292 €778 327 €
1785 248 €119 172 €91 975 €-33 924 €21 400 €12 524 €676 994 €
1886 953 €109 755 €82 558 €-22 802 €21 400 €1 402 €572 343 €
1988 692 €100 006 €72 810 €-11 315 €11 315 €-474 346 €
2090 465 €89 914 €62 717 €552 €--384 119 €
2192 275 €79 465 €52 269 €12 810 €--290 778 €
2294 120 €68 648 €41 452 €25 472 €--205 906 €
2396 003 €57 450 €30 254 €38 552 €--129 778 €
2497 923 €45 857 €18 661 €52 066 €--62 681 €
2599 881 €33 855 €6 659 €66 026 €---
TOTAL1 989 025 €9 182 425 €2 980 410 €-7 193 400 €396 515 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 118 954 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -7 193 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 041 €-6 420 €+19 461 €
2+13 041 €-6 420 €+19 461 €
3+13 041 €-6 420 €+19 461 €
4+13 041 €-6 420 €+19 461 €
5+13 041 €-6 420 €+19 461 €
6+13 041 €-6 420 €+19 461 €
7+13 041 €-6 420 €+19 461 €
8+13 041 €-6 420 €+19 461 €
9+13 041 €-6 420 €+19 461 €
10+13 041 €-6 420 €+19 461 €
11+13 041 €-6 420 €+19 461 €
12+13 041 €-6 420 €+19 461 €
13+13 041 €-6 420 €+19 461 €
14+13 041 €-6 420 €+19 461 €
15+13 041 €-6 420 €+19 461 €
16+13 041 €-6 420 €+19 461 €
17+13 041 €-6 420 €+19 461 €
18+13 041 €-6 420 €+19 461 €
19+13 041 €-3 394 €+16 435 €
20+13 041 €0 €+13 041 €
21+13 041 €0 €+13 041 €
22+13 041 €0 €+13 041 €
23+13 041 €0 €+13 041 €
24+13 041 €0 €+13 041 €
25+13 041 €+1 003 €+12 038 €
Total+326 025 €-117 951 €+443 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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