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Appartement - 2 pièce(s) - 43 m²

Bien expiré
VillePau (64)
Surface43m²
Coût Total85 080€
Loyer Annuel7 175€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 441,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

INVESTISSEUR Rapport locatif brut de plus de 10 % !!!T2 à Pau de 42 m² nécessitant quelques travaux, potentiel locatif de 590 € C/CSitué au 7ème étage d'un immeuble avec ascenseur, cet appartement offre une vue dégagée. Il est composé d'un séjour avec balcon, d'une cuisine indépendante avec cellier, une chambre et une salle de bains.Il nécessite des travaux de remise en état, idéal pour les investisseurs en recherche de déficit foncier.Le chauffage est collectif, au sol, et fonctionne au gaz.L'emplacement de cet appartement est un atout majeur, entre le centre ville et les facultés il est proche de toutes les commodités.pas de procédure en cours sur la copropriété

Prix du bouquet : 62000.0 euros.

Numéro de mandat : 2502

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.307293, -0.360052
Total : 85 080€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 18 120€
Valeur du bien : 80 120€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7175€/an
Fourchette totale : 488€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5859€ - 8786€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 439,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 437,47€
Coût de l'assurance :7 231,80€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 597,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement du chauffage
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du parquet
Quantité: 35 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture écaillée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m² (chambre)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 120 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:240€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 240€ = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 175 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 080 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 147 €
Revenus locatifs : +7 175 €
Charges déductibles : -25 147 €
Résultat foncier Année 1 : -17 972 €(Déficit de 17 972 €)
Imputable sur revenu global : 17 972 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 027 €/an
Revenus locatifs : +7 175 €
Charges déductibles : -7 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 148 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 175 €25 150 €2 740 €-17 974 €17 974 €--
27 319 €6 955 €2 666 €363 €---
37 465 €6 879 €2 590 €586 €---
47 614 €6 800 €2 510 €815 €---
57 767 €6 718 €2 429 €1 049 €---
67 922 €6 634 €2 344 €1 288 €---
78 080 €6 546 €2 257 €1 534 €---
88 242 €6 456 €2 167 €1 786 €---
98 407 €6 363 €2 074 €2 044 €---
108 575 €6 267 €1 978 €2 308 €---
118 747 €6 168 €1 878 €2 579 €---
128 921 €6 065 €1 776 €2 857 €---
139 100 €5 959 €1 670 €3 141 €---
149 282 €5 849 €1 560 €3 433 €---
159 468 €5 736 €1 447 €3 732 €---
169 657 €5 619 €1 330 €4 038 €---
179 850 €5 498 €1 209 €4 352 €---
1810 047 €5 373 €1 084 €4 674 €---
1910 248 €5 244 €955 €5 003 €---
2010 453 €5 111 €822 €5 342 €---
2110 662 €4 974 €684 €5 688 €---
2210 875 €4 831 €542 €6 044 €---
2311 093 €4 685 €395 €6 408 €---
2411 315 €4 533 €244 €6 782 €---
2511 541 €4 376 €87 €7 165 €---
TOTAL229 824 €164 789 €39 437 €65 034 €17 974 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 392 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-5 392 €+6 899 €
2+1 507 €+109 €+1 398 €
3+1 507 €+176 €+1 331 €
4+1 507 €+244 €+1 263 €
5+1 507 €+315 €+1 192 €
6+1 507 €+387 €+1 120 €
7+1 507 €+460 €+1 047 €
8+1 507 €+536 €+971 €
9+1 507 €+613 €+894 €
10+1 507 €+692 €+815 €
11+1 507 €+774 €+733 €
12+1 507 €+857 €+650 €
13+1 507 €+942 €+565 €
14+1 507 €+1 030 €+477 €
15+1 507 €+1 119 €+388 €
16+1 507 €+1 211 €+296 €
17+1 507 €+1 306 €+201 €
18+1 507 €+1 402 €+105 €
19+1 507 €+1 501 €+6 €
20+1 507 €+1 602 €-95 €
21+1 507 €+1 706 €-199 €
22+1 507 €+1 813 €-306 €
23+1 507 €+1 922 €-415 €
24+1 507 €+2 035 €-528 €
25+1 507 €+2 149 €-642 €
Total+37 675 €+19 510 €+18 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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