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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface76m²
Coût Total118 800€
Loyer Annuel9 335€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking

Appartement à vendre à Bergerac. Dans la résidence très recherchée de l'intendance, au 1er étage avec ascenseur, T4 d'environ 76m² comprenant pièce à vivre de 28m² , 2 chambres avec placards (14 et 13 m2), un bureau, salle de bains, WC indépendant. L'appartement dispose également d'une place de parking privative ainsi que d'une cave. Copropriété de 40 lots - dont 40 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 1177.88 euros.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.852685, 0.485843
Total : 118 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Valeur du bien : 110 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9335€/an
Fourchette totale : 578€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 6934€ - 12567€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,72 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 931 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-7 931€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-869€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 618,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 906,59€
Coût de l'assurance :8 910,00€
Taxe foncière : 933,51€/an
Soit par mois : 77,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,16€/mois
Soit par an : 1 177,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 178 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 467 €/an
Revenus locatifs : +9 335 €
Charges déductibles : -6 467 €
Résultat foncier : 2 868 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 335 €6 471 €4 003 €2 864 €---
29 522 €6 365 €3 897 €3 157 €---
39 712 €6 255 €3 787 €3 457 €---
49 907 €6 142 €3 674 €3 765 €---
510 105 €6 024 €3 556 €4 081 €---
610 307 €5 902 €3 435 €4 404 €---
710 513 €5 777 €3 309 €4 736 €---
810 723 €5 646 €3 179 €5 077 €---
910 938 €5 512 €3 044 €5 426 €---
1011 156 €5 372 €2 904 €5 784 €---
1111 379 €5 228 €2 760 €6 151 €---
1211 607 €5 079 €2 611 €6 528 €---
1311 839 €4 924 €2 457 €6 915 €---
1412 076 €4 765 €2 297 €7 311 €---
1512 318 €4 599 €2 132 €7 718 €---
1612 564 €4 428 €1 961 €8 135 €---
1712 815 €4 251 €1 784 €8 564 €---
1813 071 €4 068 €1 601 €9 003 €---
1913 333 €3 879 €1 411 €9 454 €---
2013 600 €3 683 €1 215 €9 916 €---
2113 872 €3 480 €1 012 €10 391 €---
2214 149 €3 271 €803 €10 878 €---
2314 432 €3 054 €586 €11 378 €---
2414 721 €2 829 €361 €11 892 €---
2515 015 €2 597 €129 €12 418 €---
TOTAL299 007 €119 602 €57 907 €179 405 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €+859 €+1 101 €
2+1 960 €+947 €+1 013 €
3+1 960 €+1 037 €+923 €
4+1 960 €+1 129 €+831 €
5+1 960 €+1 224 €+736 €
6+1 960 €+1 321 €+639 €
7+1 960 €+1 421 €+539 €
8+1 960 €+1 523 €+437 €
9+1 960 €+1 628 €+332 €
10+1 960 €+1 735 €+225 €
11+1 960 €+1 845 €+115 €
12+1 960 €+1 958 €+2 €
13+1 960 €+2 074 €-114 €
14+1 960 €+2 193 €-233 €
15+1 960 €+2 315 €-355 €
16+1 960 €+2 441 €-481 €
17+1 960 €+2 569 €-609 €
18+1 960 €+2 701 €-741 €
19+1 960 €+2 836 €-876 €
20+1 960 €+2 975 €-1 015 €
21+1 960 €+3 117 €-1 157 €
22+1 960 €+3 264 €-1 304 €
23+1 960 €+3 414 €-1 454 €
24+1 960 €+3 567 €-1 607 €
25+1 960 €+3 725 €-1 765 €
Total+49 000 €+53 821 €+-4 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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