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Maison à vendre

Bien expiré
VilleThierville-sur-Meuse (55)
Surface234m²
Coût Total250 370€
Loyer Annuel18 599€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 234 m²
Prix au m² : 717,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Garage, 4 parkings

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - THIERVILLE SUR MEUSE (55840)


Maison de maître à rénover comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, chambre, séjour, débarras, salle d'eau, WC séparé, accès cave, dépendance avec grenier. Au premier étage : palier, séjour-cuisine, 2 chambres, WC séparé, salon-SAM, autre cuisine. Au second étage : grenier. Jardin derrière et accès sur le côté et sur la rue des Vergers à l'arrière de la propriété. (Parcelle non-enclavée), avec terrain constructible (-> CU positif). Dépendance attenante sur le côté de la maison de +/-42m² au sol, avec grenier. (Potentiellement transformable en garage et/ou appartement). Rénovation toiture et façade en 2012.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


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Ville : Thierville-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55840
Coordonnées : 49.172476, 5.344285
Total : 250 370€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 68 930€
Valeur du bien : 236 930€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 234m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1550€/mois
Loyer annuel estimé : 18599€/an
Fourchette totale : 1254€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 15052€ - 22981€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 209,95 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 128 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-115 128€ (-40.7%)
Marge achat-revente :32 758€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 325,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 848,19€
Coût de l'assurance :22 533,30€
Taxe foncière : 1 859,89€/an
Soit par mois : 154,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 549,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 234 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 234 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur 234 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (estimation de 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec peinture, revêtement de sol, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour confort
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 930 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 030€
    Isolation toiture/combles: 234 m² × 45€/m² = 10530€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:19 350€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 650€ = 18850€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Salon:5 250€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 175€/m² = 5250€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 32 m² × 150€/m² = 4800€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thierville-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 599 €/an
Calcul : 1 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 370 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 295 €
Revenus locatifs : +18 599 €
Charges déductibles : -80 295 €
Résultat foncier Année 1 : -61 696 €(Déficit de 61 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 365 €/an
Revenus locatifs : +18 599 €
Charges déductibles : -11 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40295.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 599 €80 303 €8 611 €-61 704 €21 400 €40 304 €40 304 €
218 971 €11 146 €8 385 €7 824 €--32 479 €
319 350 €10 912 €8 151 €8 438 €--24 041 €
419 737 €10 670 €7 909 €9 068 €--14 974 €
520 132 €10 419 €7 658 €9 713 €--5 261 €
620 535 €10 159 €7 398 €10 376 €---
720 945 €9 890 €7 128 €11 056 €---
821 364 €9 611 €6 850 €11 753 €---
921 792 €9 322 €6 561 €12 469 €---
1022 227 €9 024 €6 263 €13 204 €---
1122 672 €8 715 €5 953 €13 957 €---
1223 125 €8 394 €5 633 €14 731 €---
1323 588 €8 063 €5 302 €15 525 €---
1424 060 €7 720 €4 958 €16 340 €---
1524 541 €7 364 €4 603 €17 177 €---
1625 032 €6 996 €4 235 €18 035 €---
1725 532 €6 615 €3 854 €18 917 €---
1826 043 €6 221 €3 460 €19 822 €---
1926 564 €5 812 €3 051 €20 751 €---
2027 095 €5 390 €2 628 €21 706 €---
2127 637 €4 952 €2 191 €22 685 €---
2228 190 €4 499 €1 737 €23 691 €---
2328 754 €4 029 €1 268 €24 724 €---
2429 329 €3 543 €782 €25 785 €---
2529 915 €3 040 €279 €26 875 €---
TOTAL595 729 €262 809 €124 848 €332 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 906 €-6 420 €+10 326 €
2+3 906 €0 €+3 906 €
3+3 906 €0 €+3 906 €
4+3 906 €0 €+3 906 €
5+3 906 €0 €+3 906 €
6+3 906 €+1 535 €+2 371 €
7+3 906 €+3 317 €+589 €
8+3 906 €+3 526 €+380 €
9+3 906 €+3 741 €+165 €
10+3 906 €+3 961 €-55 €
11+3 906 €+4 187 €-281 €
12+3 906 €+4 419 €-513 €
13+3 906 €+4 658 €-752 €
14+3 906 €+4 902 €-996 €
15+3 906 €+5 153 €-1 247 €
16+3 906 €+5 411 €-1 505 €
17+3 906 €+5 675 €-1 769 €
18+3 906 €+5 947 €-2 041 €
19+3 906 €+6 225 €-2 319 €
20+3 906 €+6 512 €-2 606 €
21+3 906 €+6 806 €-2 900 €
22+3 906 €+7 107 €-3 201 €
23+3 906 €+7 417 €-3 511 €
24+3 906 €+7 736 €-3 830 €
25+3 906 €+8 062 €-4 156 €
Total+97 650 €+99 876 €+-2 226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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