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Maison à vendre

VilleThierville-sur-Meuse (55)
Surface234
Coût Total250 370
Loyer Annuel18 599
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 234 m²
Prix au m² : 717,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Garage, 4 parkings

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - THIERVILLE SUR MEUSE (55840)


Maison de maître à rénover comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, chambre, séjour, débarras, salle d'eau, WC séparé, accès cave, dépendance avec grenier. Au premier étage : palier, séjour-cuisine, 2 chambres, WC séparé, salon-SAM, autre cuisine. Au second étage : grenier. Jardin derrière et accès sur le côté et sur la rue des Vergers à l'arrière de la propriété. (Parcelle non-enclavée), avec terrain constructible (-> CU positif). Dépendance attenante sur le côté de la maison de +/-42m² au sol, avec grenier. (Potentiellement transformable en garage et/ou appartement). Rénovation toiture et façade en 2012.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


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Ville : Thierville-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55840
Coordonnées : 49.172476, 5.344285
Total : 250 370
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 68 930
Valeur du bien : 236 930
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 234
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1550€/mois
Loyer annuel estimé : 18599€/an
Fourchette totale : 1254€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 15052€ - 22981€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 209,95 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 128
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-115 128 (-40.7%)
Marge achat-revente :32 758€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :75,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 325,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 848,19
Coût de l'assurance :22 533,30
Taxe foncière : 1 859,89€/an
Soit par mois : 154,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 549,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 480,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 234 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 234 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur 234 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (estimation de 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec peinture, revêtement de sol, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour confort
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 930(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 030
    Isolation toiture/combles: 234 m² × 45€/m² = 10530€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:19 350
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 650€ = 18850€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Salon:5 250
    Rénovation complète salon: 30 m² × 175€/m² = 5250€
  • Chambres:4 800
    Rénovation complète chambres: 32 m² × 150€/m² = 4800€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thierville-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 599 €/an
Calcul : 1 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 370 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 930
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 295
Revenus locatifs : +18 599
Charges déductibles : -80 295
Résultat foncier Année 1 : -61 696(Déficit de 61 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 296
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 365 €/an
Revenus locatifs : +18 599
Charges déductibles : -11 365
Résultat foncier Années 2+ : 7 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40295.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 59980 3038 611-61 70421 400 €40 304 €40 304 €
218 97111 1468 3857 824--32 479 €
319 35010 9128 1518 438--24 041 €
419 73710 6707 9099 068--14 974 €
520 13210 4197 6589 713--5 261 €
620 53510 1597 39810 376---
720 9459 8907 12811 056---
821 3649 6116 85011 753---
921 7929 3226 56112 469---
1022 2279 0246 26313 204---
1122 6728 7155 95313 957---
1223 1258 3945 63314 731---
1323 5888 0635 30215 525---
1424 0607 7204 95816 340---
1524 5417 3644 60317 177---
1625 0326 9964 23518 035---
1725 5326 6153 85418 917---
1826 0436 2213 46019 822---
1926 5645 8123 05120 751---
2027 0955 3902 62821 706---
2127 6374 9522 19122 685---
2228 1904 4991 73723 691---
2328 7544 0291 26824 724---
2429 3293 54378225 785---
2529 9153 04027926 875---
TOTAL595 729262 809124 848332 92021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 920
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 906-6 420+10 326
2+3 9060+3 906
3+3 9060+3 906
4+3 9060+3 906
5+3 9060+3 906
6+3 906+1 535+2 371
7+3 906+3 317+589
8+3 906+3 526+380
9+3 906+3 741+165
10+3 906+3 961-55
11+3 906+4 187-281
12+3 906+4 419-513
13+3 906+4 658-752
14+3 906+4 902-996
15+3 906+5 153-1 247
16+3 906+5 411-1 505
17+3 906+5 675-1 769
18+3 906+5 947-2 041
19+3 906+6 225-2 319
20+3 906+6 512-2 606
21+3 906+6 806-2 900
22+3 906+7 107-3 201
23+3 906+7 417-3 511
24+3 906+7 736-3 830
25+3 906+8 062-4 156
Total+97 650+99 876+-2 226
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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