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Maison à vendre

VilleOupia (34)
Surface160
Coût Total182 480
Loyer Annuel15 175
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 662,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition est, Non meublé

Fiche Id-SLG173473 : À Vendre – Maison en Pierres à Rénover à Oupia – Amoureux de l'authentique et des beaux volumes - cette maison en pierres est faite pour vous ! Située dans un environnement calme et agréable au cœur du charmant village d'Oupia - cette bâtisse offre environ 160 m² habitables à rénover - ainsi qu'un grenier d'environ 70 m² aménageable - idéal pour créer des pièces supplémentaires ou un espace atypique. La toiture de la maison est en bon état. Le tout sur un terrain de 571 m² - avec un garage et une remise d'environ 60 m². Un bien rare - offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour en faire une grande maison familiale ou une résidence de caractère. Pour plus d'informations ou pour programmer une visite - contactez-nous dès aujourd'hui !

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 106000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 15/07/2024 - Classe-Energie E : 315 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 3830 et 5256 Euros - Reseau Immo-Diffusion Olonzac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Ville : Oupia
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34210
Coordonnées : 43.290105, 2.774616
Total : 182 480
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 68 000
Valeur du bien : 174 000
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15175€/an
Fourchette totale : 956€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 11477€ - 20066€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :848,48 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 757
Prix d'achat :106 000
Décote à l'achat :-29 757 (-21.9%)
Marge achat-revente :-46 723€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 942,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 875,13
Coût de l'assurance :15 510,80
Taxe foncière : 1 517,52€/an
Soit par mois : 126,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 264,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 000
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:12 000
    Rénovation 4 chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oupia (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 175 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 480 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 028
Revenus locatifs : +15 175
Charges déductibles : -76 028
Résultat foncier Année 1 : -60 853(Déficit de 60 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 453
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 028 €/an
Revenus locatifs : +15 175
Charges déductibles : -8 028
Résultat foncier Années 2+ : 7 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39452.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 17576 0345 896-60 85821 400 €39 458 €39 458 €
215 4797 8745 7367 604--31 854 €
315 7887 7105 5728 079--23 775 €
416 1047 5405 4028 564--15 211 €
516 4267 3645 2269 062--6 149 €
616 7557 1825 0459 572---
717 0906 9954 85710 095---
817 4326 8014 66310 630---
917 7806 6014 46311 179---
1018 1366 3944 25611 742---
1118 4986 1804 04212 318---
1218 8685 9603 82212 909---
1319 2465 7313 59413 514---
1419 6315 4963 35814 135---
1520 0235 2523 11414 771---
1620 4245 0012 86315 423---
1720 8324 7412 60316 092---
1821 2494 4722 33416 777---
1921 6744 1952 05717 479---
2022 1073 9081 77018 200---
2122 5503 6121 47418 938---
2223 0013 3061 16819 695---
2323 4612 98985120 471---
2423 9302 66352521 267---
2524 4082 32518722 083---
TOTAL486 066206 32484 875279 74221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 742
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 187-6 420+9 607
2+3 1870+3 187
3+3 1870+3 187
4+3 1870+3 187
5+3 1870+3 187
6+3 187+1 027+2 160
7+3 187+3 028+159
8+3 187+3 189-2
9+3 187+3 354-167
10+3 187+3 522-335
11+3 187+3 695-508
12+3 187+3 873-686
13+3 187+4 054-867
14+3 187+4 240-1 053
15+3 187+4 431-1 244
16+3 187+4 627-1 440
17+3 187+4 827-1 640
18+3 187+5 033-1 846
19+3 187+5 244-2 057
20+3 187+5 460-2 273
21+3 187+5 681-2 494
22+3 187+5 909-2 722
23+3 187+6 141-2 954
24+3 187+6 380-3 193
25+3 187+6 625-3 438
Total+79 675+83 923+-4 248
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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