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Maison à vendre

VilleBuanes (40)
Surface118m²
Coût Total149 190€
Loyer Annuel10 628€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 737,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sur la commune de Buanes, dans un environnement calme, en profitant d'une vue dégagée. Venez découvrir cette maison de village sur deux-niveaux à rénover. Elle offre une entrée, une salle à manger, un salon, une cuisine semi-ouverte aménagée, une salle d'eau, trois chambres dont une au rez-de-chaussée, et un garage attenant volumineux. Vous trouverez aussi une dépendance à réhabiliter, le tout sur un terrain d'environ 3 017m2 Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Filipe ROPP Négociateur en Immobilier Salarié. Plus d'informations (réf. 85002126787). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Buanes
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.716064, -0.425650
Total : 149 190€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 55 230€
Valeur du bien : 142 230€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10628€/an
Fourchette totale : 692€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 8307€ - 13597€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,17 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 800 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-55 800€ (-39.1%)
Marge achat-revente :-6 390€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 354,45€
Coût de l'assurance :13 054,12€
Taxe foncière : 1 062,79€/an
Soit par mois : 88,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 885,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 230 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 080€
    Isolation combles: 118 m² × 60€/m² = 7080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buanes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 628 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 190 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 001 €
Revenus locatifs : +10 628 €
Charges déductibles : -62 001 €
Résultat foncier Année 1 : -51 373 €(Déficit de 51 373 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 973 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 771 €/an
Revenus locatifs : +10 628 €
Charges déductibles : -6 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29972.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 628 €62 006 €5 191 €-51 378 €21 400 €29 978 €29 978 €
210 840 €6 640 €5 055 €4 200 €--25 777 €
311 057 €6 500 €4 915 €4 558 €--21 220 €
411 278 €6 354 €4 769 €4 924 €--16 295 €
511 504 €6 203 €4 618 €5 301 €--10 995 €
611 734 €6 047 €4 462 €5 687 €--5 308 €
711 969 €5 886 €4 301 €6 083 €---
812 208 €5 718 €4 133 €6 490 €---
912 452 €5 545 €3 960 €6 908 €---
1012 701 €5 365 €3 780 €7 336 €---
1112 955 €5 179 €3 594 €7 776 €---
1213 214 €4 986 €3 401 €8 228 €---
1313 479 €4 787 €3 202 €8 692 €---
1413 748 €4 580 €2 995 €9 169 €---
1514 023 €4 366 €2 781 €9 658 €---
1614 304 €4 144 €2 559 €10 160 €---
1714 590 €3 914 €2 329 €10 676 €---
1814 882 €3 676 €2 091 €11 206 €---
1915 179 €3 430 €1 845 €11 750 €---
2015 483 €3 174 €1 589 €12 309 €---
2115 793 €2 910 €1 325 €12 883 €---
2216 108 €2 636 €1 051 €13 473 €---
2316 431 €2 352 €767 €14 078 €---
2416 759 €2 058 €473 €14 701 €---
2517 094 €1 754 €169 €15 340 €---
TOTAL340 415 €170 208 €75 354 €170 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 232 €-6 420 €+8 652 €
2+2 232 €0 €+2 232 €
3+2 232 €0 €+2 232 €
4+2 232 €0 €+2 232 €
5+2 232 €0 €+2 232 €
6+2 232 €0 €+2 232 €
7+2 232 €+233 €+1 999 €
8+2 232 €+1 947 €+285 €
9+2 232 €+2 072 €+160 €
10+2 232 €+2 201 €+31 €
11+2 232 €+2 333 €-101 €
12+2 232 €+2 468 €-236 €
13+2 232 €+2 608 €-376 €
14+2 232 €+2 751 €-519 €
15+2 232 €+2 897 €-665 €
16+2 232 €+3 048 €-816 €
17+2 232 €+3 203 €-971 €
18+2 232 €+3 362 €-1 130 €
19+2 232 €+3 525 €-1 293 €
20+2 232 €+3 693 €-1 461 €
21+2 232 €+3 865 €-1 633 €
22+2 232 €+4 042 €-1 810 €
23+2 232 €+4 224 €-1 992 €
24+2 232 €+4 410 €-2 178 €
25+2 232 €+4 602 €-2 370 €
Total+55 800 €+51 062 €+4 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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