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Achat : Appartement Trappes (78190)

VilleTrappes (78)
Surface88m²
Coût Total246 880€
Loyer Annuel15 990€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 216 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 454,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Climatisation, Cave, Ascenseur, 1 place de parking

Dans résidence de standing de 2012 sécurisée avec ascenseur aux normes Bbc, ce beau 4 pièces très lumineux avec 1 balcon et 1 loggia vous offre une entrée avec placard, un séjour donnant sur le balcon et la loggia, une cuisine moderne équipée ouverte, une grande salle de bains avec baignoire et coin lave-linge, un wc, 3 chambres dont 2 avec placards. 2 parkings en s/sol et 1 cave. Excellente performance énergétiques de cette résidence.

Ville : Trappes
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78190
Coordonnées : 48.782550, 1.986210
Total : 246 880€
Prix d'acquisition : 216 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 229 600€
Frais de notaire : 17 280€
Coût estimé : 17 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 15.14€/m²/mois
Fourchette : 12.92€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15990€/an
Fourchette totale : 1137€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 13643€ - 18742€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 750 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 000 €
Prix d'achat :216 000 €
Décote à l'achat :-26 000€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-4 880€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 294,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 941,57€
Coût de l'assurance :21 602,00€
Taxe foncière : 1 599,01€/an
Soit par mois : 133,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 332,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine moderne équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec baignoire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine moderne équipée: cuisine complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain avec baignoire: salle de bain complète = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trappes (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 990 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 350 €
Revenus locatifs : +15 990 €
Charges déductibles : -24 350 €
Résultat foncier Année 1 : -8 360 €(Déficit de 8 360 €)
Imputable sur revenu global : 8 360 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 750 €/an
Revenus locatifs : +15 990 €
Charges déductibles : -10 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 240 €/an
Prix d'achat du bien : 216 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 140 400 €(65% de 216 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 105 €/an
Calcul : 140 400 € × 3,636% = 5 105 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 990 €24 358 €8 295 €-8 368 €8 368 €--
216 310 €10 538 €8 075 €5 772 €---
316 636 €10 310 €7 847 €6 326 €---
416 969 €10 074 €7 611 €6 894 €---
517 308 €9 831 €7 367 €7 478 €---
617 654 €9 578 €7 115 €8 076 €---
718 007 €9 317 €6 854 €8 690 €---
818 368 €9 047 €6 584 €9 320 €---
918 735 €8 768 €6 305 €9 967 €---
1019 110 €8 479 €6 016 €10 631 €---
1119 492 €8 180 €5 717 €11 312 €---
1219 882 €7 871 €5 408 €12 011 €---
1320 279 €7 551 €5 088 €12 729 €---
1420 685 €7 220 €4 757 €13 465 €---
1521 099 €6 877 €4 414 €14 221 €---
1621 521 €6 523 €4 060 €14 998 €---
1721 951 €6 156 €3 693 €15 795 €---
1822 390 €5 777 €3 314 €16 613 €---
1922 838 €5 385 €2 922 €17 453 €---
2023 295 €4 979 €2 516 €18 315 €---
2123 760 €4 559 €2 096 €19 201 €---
2224 236 €4 125 €1 662 €20 111 €---
2324 720 €3 676 €1 212 €21 045 €---
2425 215 €3 211 €748 €22 004 €---
2525 719 €2 730 €267 €22 989 €---
TOTAL512 167 €195 119 €119 942 €317 048 €8 368 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 510 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 358 €-2 510 €+5 868 €
2+3 358 €+1 732 €+1 626 €
3+3 358 €+1 898 €+1 460 €
4+3 358 €+2 068 €+1 290 €
5+3 358 €+2 243 €+1 115 €
6+3 358 €+2 423 €+935 €
7+3 358 €+2 607 €+751 €
8+3 358 €+2 796 €+562 €
9+3 358 €+2 990 €+368 €
10+3 358 €+3 189 €+169 €
11+3 358 €+3 394 €-36 €
12+3 358 €+3 603 €-245 €
13+3 358 €+3 819 €-461 €
14+3 358 €+4 040 €-682 €
15+3 358 €+4 266 €-908 €
16+3 358 €+4 499 €-1 141 €
17+3 358 €+4 738 €-1 380 €
18+3 358 €+4 984 €-1 626 €
19+3 358 €+5 236 €-1 878 €
20+3 358 €+5 495 €-2 137 €
21+3 358 €+5 760 €-2 402 €
22+3 358 €+6 033 €-2 675 €
23+3 358 €+6 313 €-2 955 €
24+3 358 €+6 601 €-3 243 €
25+3 358 €+6 897 €-3 539 €
Total+83 950 €+95 114 €+-11 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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