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Appartement à vendre

VilleSarcelles (95)
Surface69m²
Coût Total173 100€
Loyer Annuel13 463€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 028,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un secteur calme et recherché de Sarcelles, découvrez ce bel appartement F3 de 69 m², comprenant : séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bains, WC, divers rangements et une cave au sous-sol. Faibles charges de copropriété, doubles vitrages et espaces verts à l'extérieur. Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. À SAISIR !!!

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.991071, 2.379961
Total : 173 100€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 161 900€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13463€/an
Fourchette totale : 820€ - 1536€/mois
Fourchette annuelle : 9836€ - 18428€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 359,38 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 797 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-22 797€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-10 303€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 710,09€
Coût de l'assurance :15 146,25€
Taxe foncière : 1 346,29€/an
Soit par mois : 112,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 121,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - mobilier usé mais fonctionnel, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète: 10 m² × 720€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 463 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 886 €
Revenus locatifs : +13 463 €
Charges déductibles : -29 886 €
Résultat foncier Année 1 : -16 423 €(Déficit de 16 423 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 986 €/an
Revenus locatifs : +13 463 €
Charges déductibles : -7 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5723.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 463 €29 892 €6 040 €-16 429 €10 700 €5 729 €5 729 €
213 732 €7 834 €5 882 €5 898 €---
314 007 €7 671 €5 719 €6 336 €---
414 287 €7 502 €5 550 €6 785 €---
514 573 €7 327 €5 375 €7 246 €---
614 864 €7 145 €5 193 €7 719 €---
715 161 €6 957 €5 005 €8 204 €---
815 465 €6 763 €4 811 €8 702 €---
915 774 €6 561 €4 609 €9 213 €---
1016 089 €6 352 €4 400 €9 737 €---
1116 411 €6 136 €4 184 €10 276 €---
1216 739 €5 911 €3 959 €10 828 €---
1317 074 €5 679 €3 727 €11 395 €---
1417 416 €5 439 €3 487 €11 977 €---
1517 764 €5 189 €3 237 €12 575 €---
1618 119 €4 931 €2 979 €13 188 €---
1718 482 €4 664 €2 712 €13 818 €---
1818 851 €4 387 €2 435 €14 464 €---
1919 228 €4 100 €2 148 €15 128 €---
2019 613 €3 803 €1 851 €15 810 €---
2120 005 €3 495 €1 543 €16 510 €---
2220 405 €3 176 €1 224 €17 229 €---
2320 813 €2 846 €893 €17 968 €---
2421 230 €2 503 €551 €18 726 €---
2521 654 €2 149 €197 €19 505 €---
TOTAL431 222 €158 414 €87 710 €272 809 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 827 €-3 210 €+6 037 €
2+2 827 €+51 €+2 776 €
3+2 827 €+1 901 €+926 €
4+2 827 €+2 035 €+792 €
5+2 827 €+2 174 €+653 €
6+2 827 €+2 316 €+511 €
7+2 827 €+2 461 €+366 €
8+2 827 €+2 611 €+216 €
9+2 827 €+2 764 €+63 €
10+2 827 €+2 921 €-94 €
11+2 827 €+3 083 €-256 €
12+2 827 €+3 248 €-421 €
13+2 827 €+3 419 €-592 €
14+2 827 €+3 593 €-766 €
15+2 827 €+3 772 €-945 €
16+2 827 €+3 956 €-1 129 €
17+2 827 €+4 145 €-1 318 €
18+2 827 €+4 339 €-1 512 €
19+2 827 €+4 539 €-1 712 €
20+2 827 €+4 743 €-1 916 €
21+2 827 €+4 953 €-2 126 €
22+2 827 €+5 169 €-2 342 €
23+2 827 €+5 390 €-2 563 €
24+2 827 €+5 618 €-2 791 €
25+2 827 €+5 852 €-3 025 €
Total+70 675 €+81 843 €+-11 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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