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Maison 7 pièces 137 m²

Bien expiré
VilleFaouët (56)
Surface137m²
Coût Total197 414€
Loyer Annuel12 668€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 898,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Proche du centre ville , cette jolie maison a un potentiel incroyable. Elle est composée : au rez de chaussée : un séjour , une cuisine , une chambre , un bureau , A l'étage : cinq chambres , salle de bains. coté rue se trouvent deux garages . Deux pièces en sous sol sont à usage de buanderie et chaufferie. Dans le jardin trône un superbe olivier. Un rafraichissement est à prévoir mais la structure est excelente. Référence agence : 512 Référence annonce : BTTU-OI0-ZLO Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Faouët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56320
Coordonnées : 48.031710, -3.521675
Total : 197 414€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 64 520€
Valeur du bien : 187 570€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12668€/an
Fourchette totale : 832€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 9980€ - 16080€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 414€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 019,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 508,09€
Coût de l'assurance :16 780,19€
Taxe foncière : 1 266,75€/an
Soit par mois : 105,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 055,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 520 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:8 220€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité) + 3000€ (main d'œuvre) = 18000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage) + 3000€ (main d'œuvre) = 9000€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 5 prises × 100€ = 1300€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine + 1 salle de bain = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Faouët (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 668 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 414 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 810 €
Revenus locatifs : +12 668 €
Charges déductibles : -72 810 €
Résultat foncier Année 1 : -60 143 €(Déficit de 60 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 290 €/an
Revenus locatifs : +12 668 €
Charges déductibles : -8 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38742.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 668 €72 816 €6 358 €-60 149 €21 400 €38 749 €38 749 €
212 921 €8 124 €6 186 €4 796 €--33 952 €
313 179 €7 947 €6 009 €5 233 €--28 720 €
413 443 €7 763 €5 825 €5 680 €--23 040 €
513 712 €7 573 €5 635 €6 138 €--16 902 €
613 986 €7 377 €5 440 €6 608 €--10 293 €
714 266 €7 175 €5 237 €7 091 €--3 203 €
814 551 €6 966 €5 028 €7 585 €---
914 842 €6 750 €4 812 €8 092 €---
1015 139 €6 527 €4 589 €8 612 €---
1115 442 €6 296 €4 358 €9 146 €---
1215 750 €6 058 €4 120 €9 693 €---
1316 065 €5 812 €3 874 €10 254 €---
1416 387 €5 558 €3 620 €10 829 €---
1516 715 €5 295 €3 357 €11 420 €---
1617 049 €5 024 €3 086 €12 025 €---
1717 390 €4 743 €2 805 €12 647 €---
1817 738 €4 454 €2 516 €13 284 €---
1918 092 €4 154 €2 216 €13 938 €---
2018 454 €3 845 €1 907 €14 609 €---
2118 823 €3 526 €1 588 €15 297 €---
2219 200 €3 196 €1 258 €16 004 €---
2319 584 €2 855 €917 €16 728 €---
2419 975 €2 503 €565 €17 472 €---
2520 375 €2 139 €202 €18 235 €---
TOTAL405 745 €204 477 €91 508 €201 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 660 €-6 420 €+9 080 €
2+2 660 €0 €+2 660 €
3+2 660 €0 €+2 660 €
4+2 660 €0 €+2 660 €
5+2 660 €0 €+2 660 €
6+2 660 €0 €+2 660 €
7+2 660 €0 €+2 660 €
8+2 660 €+1 315 €+1 345 €
9+2 660 €+2 428 €+232 €
10+2 660 €+2 584 €+76 €
11+2 660 €+2 744 €-84 €
12+2 660 €+2 908 €-248 €
13+2 660 €+3 076 €-416 €
14+2 660 €+3 249 €-589 €
15+2 660 €+3 426 €-766 €
16+2 660 €+3 608 €-948 €
17+2 660 €+3 794 €-1 134 €
18+2 660 €+3 985 €-1 325 €
19+2 660 €+4 181 €-1 521 €
20+2 660 €+4 383 €-1 723 €
21+2 660 €+4 589 €-1 929 €
22+2 660 €+4 801 €-2 141 €
23+2 660 €+5 019 €-2 359 €
24+2 660 €+5 242 €-2 582 €
25+2 660 €+5 471 €-2 811 €
Total+66 500 €+60 380 €+6 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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