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Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface60.92m²
Coût Total222 960€
Loyer Annuel15 968€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 60.92 m²
Prix au m² : 3 102,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/10 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - MEUDON LA FORET - Avenue du général De Gaulle. Dans la résidence Verrières-Joli-Mai, en étage élevé, un appartement de trois pièces principales pour une superficie de 61m2 comprenant: entrée, séjour avec accès à une loggia, cuisine, deux chambres, salle d'eau, wc séparés et nombreux placards. Double exposition Sud/Nord. Fenêtres en double vitrage. Vendu avec une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.785457, 2.224826
Total : 222 960€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 18 840€
Valeur du bien : 207 840€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.92m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1331€/mois
Loyer annuel estimé : 15968€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 12384€ - 20591€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 342 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-13 342€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-20 618€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :89,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 199,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 106,13€
Coût de l'assurance :26 755,20€
Taxe foncière : 1 596,85€/an
Soit par mois : 133,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 330,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine basiques et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 840 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 720€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 331 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 968 €/an
Calcul : 1 331 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 960 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 102 €
Revenus locatifs : +15 968 €
Charges déductibles : -29 102 €
Résultat foncier Année 1 : -13 134 €(Déficit de 13 134 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 262 €/an
Revenus locatifs : +15 968 €
Charges déductibles : -10 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2433.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 968 €29 109 €7 602 €-13 141 €10 700 €2 441 €2 441 €
216 288 €10 069 €7 402 €6 219 €---
316 614 €9 861 €7 194 €6 752 €---
416 946 €9 646 €6 979 €7 299 €---
517 285 €9 424 €6 757 €7 861 €---
617 631 €9 194 €6 527 €8 437 €---
717 983 €8 956 €6 289 €9 027 €---
818 343 €8 709 €6 042 €9 634 €---
918 710 €8 454 €5 787 €10 256 €---
1019 084 €8 190 €5 523 €10 894 €---
1119 466 €7 917 €5 249 €11 549 €---
1219 855 €7 634 €4 967 €12 221 €---
1320 252 €7 341 €4 674 €12 911 €---
1420 657 €7 038 €4 370 €13 619 €---
1521 070 €6 724 €4 057 €14 346 €---
1621 491 €6 399 €3 732 €15 093 €---
1721 921 €6 063 €3 396 €15 859 €---
1822 360 €5 715 €3 048 €16 645 €---
1922 807 €5 355 €2 688 €17 452 €---
2023 263 €4 982 €2 315 €18 281 €---
2123 728 €4 596 €1 929 €19 132 €---
2224 203 €4 197 €1 530 €20 006 €---
2324 687 €3 783 €1 116 €20 904 €---
2425 181 €3 356 €688 €21 825 €---
2525 684 €2 913 €246 €22 772 €---
TOTAL511 476 €195 623 €110 106 €315 853 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 353 €-3 210 €+6 563 €
2+3 353 €+1 133 €+2 220 €
3+3 353 €+2 026 €+1 327 €
4+3 353 €+2 190 €+1 163 €
5+3 353 €+2 358 €+995 €
6+3 353 €+2 531 €+822 €
7+3 353 €+2 708 €+645 €
8+3 353 €+2 890 €+463 €
9+3 353 €+3 077 €+276 €
10+3 353 €+3 268 €+85 €
11+3 353 €+3 465 €-112 €
12+3 353 €+3 666 €-313 €
13+3 353 €+3 873 €-520 €
14+3 353 €+4 086 €-733 €
15+3 353 €+4 304 €-951 €
16+3 353 €+4 528 €-1 175 €
17+3 353 €+4 758 €-1 405 €
18+3 353 €+4 993 €-1 640 €
19+3 353 €+5 236 €-1 883 €
20+3 353 €+5 484 €-2 131 €
21+3 353 €+5 740 €-2 387 €
22+3 353 €+6 002 €-2 649 €
23+3 353 €+6 271 €-2 918 €
24+3 353 €+6 548 €-3 195 €
25+3 353 €+6 831 €-3 478 €
Total+83 825 €+94 756 €+-10 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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