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Appartement T5 Chaprais/Cras

VilleBesançon (25)
Surface76
Coût Total152 800
Loyer Annuel10 181
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 513,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement traversant de type T5, d'une surface de 76m² situé au 1er étage d'un immeuble de 4, à Besançon proche de la rue de Belfort. Il dispose d'un séjour et d'une salle à manger avec un accès direct au balcon, de trois chambres, d'une cuisine indépendante avec une buanderie attenante, d'une salle de bains, d'un WC séparé et d'un balcon, le tout offrant un espace de vie agréable. Des rafraichissements sont à prévoir pour développer tout le potentiel de cet appartement aux beaux volumes. Le chauffage est collectif au gaz ainsi que la production d'eau chaude et le DPE classé en D permet une bonne performance énergétique limitant les consommations excessives d'énergie. En annexe, il bénéficie également d'une grande cave avec électricité d'environ 10 m² pour y stocker de nombreuses choses et y aménager un atelier. Idéalement situé, vous trouverez des transports en commun à proximité, tels que des arrêts de tram et de bus, facilitant vos déplacements. Le quartier offre également une proximité avec plusieurs établissements d'enseignement, parfaits pour les familles. Un supermarché est accessible à quelques minutes à pied, répondant ainsi à vos besoins quotidiens. Cette propriété allie confort, praticité et qualité de vie, rendant votre quotidien plus agréable.

AGENCES S’ABSTENIR DÉJÀ EN AGENCE

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.258286, 6.040704
Total : 152 800
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 28 600
Valeur du bien : 143 600
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10181€/an
Fourchette totale : 664€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 7974€ - 13000€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 773,77 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 807
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-19 807 (-14.7%)
Marge achat-revente :-17 993€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 234,74
Coût de l'assurance :13 370,00
Taxe foncière : 1 018,14€/an
Soit par mois : 84,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Mise aux normes chauffage collectif au gaz: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Remplacement meubles cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 450
    Remplacement baignoire: 1 baignoire × 1000€ = 1000€, Remplacement lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, Carrelage salle de bain: 6 m² × 75€/m² = 450€, Main d'œuvre: 2500€ = 4500€
  • Chambres:8 400
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1000€ = 4200€
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 282
Revenus locatifs : +10 181
Charges déductibles : -35 282
Résultat foncier Année 1 : -25 101(Déficit de 25 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 701
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 682 €/an
Revenus locatifs : +10 181
Charges déductibles : -6 682
Résultat foncier Années 2+ : 3 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3700.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 18135 2875 134-25 10621 400 €3 706 €3 706 €
210 3856 5514 9983 834---
310 5936 4104 8574 183---
410 8056 2644 7114 541---
511 0216 1134 5604 908---
611 2415 9574 4045 284---
711 4665 7954 2425 671---
811 6955 6284 0756 067---
911 9295 4553 9026 474---
1012 1685 2763 7236 891---
1112 4115 0913 5387 320---
1212 6594 9003 3477 760---
1312 9134 7023 1498 211---
1413 1714 4972 9448 674---
1513 4344 2852 7329 149---
1613 7034 0662 5139 637---
1713 9773 8392 28610 138---
1814 2563 6042 05110 652---
1914 5423 3611 80811 180---
2014 8323 1101 55711 722---
2115 1292 8501 29712 279---
2215 4322 5811 02912 850---
2315 7402 30375013 437---
2416 0552 01646314 039---
2516 3761 71816514 658---
TOTAL326 114141 65874 235184 45621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 456
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138-6 420+8 558
2+2 138+39+2 099
3+2 138+1 255+883
4+2 138+1 362+776
5+2 138+1 472+666
6+2 138+1 585+553
7+2 138+1 701+437
8+2 138+1 820+318
9+2 138+1 942+196
10+2 138+2 067+71
11+2 138+2 196-58
12+2 138+2 328-190
13+2 138+2 463-325
14+2 138+2 602-464
15+2 138+2 745-607
16+2 138+2 891-753
17+2 138+3 041-903
18+2 138+3 196-1 058
19+2 138+3 354-1 216
20+2 138+3 517-1 379
21+2 138+3 684-1 546
22+2 138+3 855-1 717
23+2 138+4 031-1 893
24+2 138+4 212-2 074
25+2 138+4 397-2 259
Total+53 450+55 337+-1 887
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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