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Achat maison

Bien expiré
VilleVillejuif (94)
Surface184m²
Coût Total561 040€
Loyer Annuel46 227€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+531€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 479 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 2 603,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cuisine équipée, 4 chambres, Balcon, Terrasse, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

Votre agence À TOI TON TOIT vous propose dans un quartier calme et pavillonnaire à seulement 12 minutes à pied du Tramway T7, cette charmante maison traversante de 118 m² habitable sur une parcelle de 236 m² qui offre un cadre de vie idéal pour une famille. Elevée sur un sous-sol de plein pied, Le 1er étage comprend une entrée, un double séjour lumineux, une cuisine indépendante, un bureau au calme et une salle de bain avec WC. À l'étage, vous trouverez un palier desservant une salle d'eau et 4 belles chambres. Le sous-sol total de 65 m² avec chaufferie, une pièce de rangement, un atelier et un garage vous permettra d'exploiter l'espace selon vos besoins. À visiter sans tarder !

Honoraires inclus de 4.81% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 457 000 euros. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.780941, 2.370584
Total : 561 040€
Prix d'acquisition : 479 000€
Travaux : 43 720€
Valeur du bien : 522 720€
Frais de notaire : 38 320€
Coût estimé : 38 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 20.94€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 31.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 3852€/mois
Loyer annuel estimé : 46227€/an
Fourchette totale : 2586€ - 5739€/mois
Fourchette annuelle : 31028€ - 68872€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :561 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 772,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :163,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 936,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :270 776,27€
Coût de l'assurance :49 091,00€
Taxe foncière : 4 622,72€/an
Soit par mois : 385,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 852,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 321,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :530,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour l'amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 720 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:11 040€
    Isolation toiture/combles: 184 m² × 60€/m² = 11040€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut tous les travaux et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (inclut la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 227 €/an
Calcul : 3 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 561 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 964 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 028 €
Revenus locatifs : +46 227 €
Charges déductibles : -69 028 €
Résultat foncier Année 1 : -22 801 €(Déficit de 22 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 308 €/an
Revenus locatifs : +46 227 €
Charges déductibles : -25 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1400.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 479 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 311 350 €(65% de 479 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 322 €/an
Calcul : 311 350 € × 3,636% = 11 322 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 227 €69 046 €18 739 €-22 819 €21 400 €1 419 €1 419 €
247 152 €24 827 €18 240 €22 325 €---
348 095 €24 311 €17 724 €23 784 €---
449 057 €23 777 €17 191 €25 280 €---
550 038 €23 225 €16 639 €26 813 €---
651 039 €22 654 €16 068 €28 385 €---
752 059 €22 063 €15 477 €29 996 €---
853 100 €21 452 €14 866 €31 648 €---
954 162 €20 821 €14 234 €33 342 €---
1055 246 €20 167 €13 581 €35 079 €---
1156 351 €19 491 €12 905 €36 860 €---
1257 478 €18 792 €12 205 €38 686 €---
1358 627 €18 069 €11 482 €40 559 €---
1459 800 €17 321 €10 734 €42 479 €---
1560 996 €16 547 €9 960 €44 449 €---
1662 216 €15 747 €9 160 €46 469 €---
1763 460 €14 919 €8 332 €48 541 €---
1864 729 €14 063 €7 476 €50 667 €---
1966 024 €13 177 €6 591 €52 847 €---
2067 344 €12 261 €5 675 €55 083 €---
2168 691 €11 314 €4 727 €57 377 €---
2270 065 €10 334 €3 747 €59 731 €---
2371 466 €9 320 €2 734 €62 146 €---
2472 896 €8 272 €1 686 €64 624 €---
2574 354 €7 188 €601 €67 166 €---
TOTAL1 480 670 €479 155 €270 776 €1 001 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 001 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 708 €-6 420 €+16 128 €
2+9 708 €+6 272 €+3 436 €
3+9 708 €+7 135 €+2 573 €
4+9 708 €+7 584 €+2 124 €
5+9 708 €+8 044 €+1 664 €
6+9 708 €+8 515 €+1 193 €
7+9 708 €+8 999 €+709 €
8+9 708 €+9 494 €+214 €
9+9 708 €+10 003 €-295 €
10+9 708 €+10 524 €-816 €
11+9 708 €+11 058 €-1 350 €
12+9 708 €+11 606 €-1 898 €
13+9 708 €+12 168 €-2 460 €
14+9 708 €+12 744 €-3 036 €
15+9 708 €+13 335 €-3 627 €
16+9 708 €+13 941 €-4 233 €
17+9 708 €+14 562 €-4 854 €
18+9 708 €+15 200 €-5 492 €
19+9 708 €+15 854 €-6 146 €
20+9 708 €+16 525 €-6 817 €
21+9 708 €+17 213 €-7 505 €
22+9 708 €+17 919 €-8 211 €
23+9 708 €+18 644 €-8 936 €
24+9 708 €+19 387 €-9 679 €
25+9 708 €+20 150 €-10 442 €
Total+242 700 €+300 454 €+-57 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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