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Achat appartement

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface137m²
Coût Total168 620€
Loyer Annuel14 834€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 722,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 137 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Duplex, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Travaux

Dans le centre ancien de Romans sur Isère, à deux pas des quais et quelques minutes à pieds de Marques Avenue, venez découvrir ce spacieux duplex de 137m² à finir de rénover, situé dans une petite copropriété de 2 lots seulement.

Il offre une entrée indépendante desservant au 1er niveau une cuisine aménagée récente ouverte sur spacieuse et lumineuse pièce de vie, une buanderie, une autre pièce pouvant devenir une chambre ou un salon, et un wc. Le second niveau dessert l'espace nuit comprenant 3 chambres dont une avec dressing, une grande salle de bains et un wc.

Les DPE et GES sont de classe C et A.

Ce logement est éligible aux aides pour la rénovation le bien étant situé dans un périmètre classé.

Travaux à prévoir : Fenêtres, plomberie, chauffage, électricité à finir, révision de la toiture.

Le prix de vente de ce bien est de 99 000 euros FAI.

Pour tout renseignement, contactez votre agence EXIGIM Drôme-Ardéche. Ref VA2448

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1210.00 euros et 1680.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. CPI 9401 2017 000 018 937

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.043290, 5.104860
Total : 168 620€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 61 700€
Valeur du bien : 160 700€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14834€/an
Fourchette totale : 960€ - 1591€/mois
Fourchette annuelle : 11523€ - 19098€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :49,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 000,56€
Coût de l'assurance :14 754,25€
Taxe foncière : 1 483,43€/an
Soit par mois : 123,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 236,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 011,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface de 137 m²)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur)
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 137 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds, peinture et réparation des murs abîmés
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: installation complète pour 137 m²
Raison: Travaux à finir selon description - électricité à mettre aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans tout l'appartement
Quantité: installation complète pour 137 m²
Raison: Travaux à finir selon description - plomberie à mettre aux normes
ToitureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Révision
Révision de la toiture pour s'assurer de son étanchéité et de son bon état
Quantité: révision complète
Raison: Travaux à prévoir selon description - révision de la toiture nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 700 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Installation chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes électricité: installation complète pour 137 m² × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: installation complète pour 137 m² × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Toiture - Révision:1 500€
    Révision toiture: 1 révision complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 834 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 620 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 501 €
Revenus locatifs : +14 834 €
Charges déductibles : -69 501 €
Résultat foncier Année 1 : -54 666 €(Déficit de 54 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 801 €/an
Revenus locatifs : +14 834 €
Charges déductibles : -7 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33266.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 834 €69 506 €5 733 €-54 672 €21 400 €33 272 €33 272 €
215 131 €7 655 €5 581 €7 476 €--25 796 €
315 434 €7 498 €5 425 €7 935 €--17 860 €
415 742 €7 336 €5 262 €8 406 €--9 454 €
516 057 €7 168 €5 095 €8 889 €--565 €
616 378 €6 994 €4 921 €9 384 €---
716 706 €6 815 €4 741 €9 891 €---
817 040 €6 629 €4 555 €10 411 €---
917 381 €6 436 €4 362 €10 945 €---
1017 728 €6 237 €4 163 €11 492 €---
1118 083 €6 031 €3 957 €12 052 €---
1218 445 €5 817 €3 744 €12 628 €---
1318 814 €5 596 €3 523 €13 217 €---
1419 190 €5 368 €3 294 €13 822 €---
1519 574 €5 131 €3 057 €14 443 €---
1619 965 €4 886 €2 812 €15 079 €---
1720 364 €4 633 €2 559 €15 732 €---
1820 772 €4 370 €2 297 €16 401 €---
1921 187 €4 099 €2 025 €17 088 €---
2021 611 €3 818 €1 744 €17 793 €---
2122 043 €3 527 €1 453 €18 516 €---
2222 484 €3 226 €1 152 €19 258 €---
2322 934 €2 915 €841 €20 019 €---
2423 392 €2 592 €519 €20 800 €---
2523 860 €2 259 €185 €21 601 €---
TOTAL475 148 €196 541 €83 001 €278 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-6 420 €+9 535 €
2+3 115 €0 €+3 115 €
3+3 115 €0 €+3 115 €
4+3 115 €0 €+3 115 €
5+3 115 €0 €+3 115 €
6+3 115 €+2 646 €+469 €
7+3 115 €+2 967 €+148 €
8+3 115 €+3 123 €-8 €
9+3 115 €+3 283 €-168 €
10+3 115 €+3 447 €-332 €
11+3 115 €+3 616 €-501 €
12+3 115 €+3 788 €-673 €
13+3 115 €+3 965 €-850 €
14+3 115 €+4 147 €-1 032 €
15+3 115 €+4 333 €-1 218 €
16+3 115 €+4 524 €-1 409 €
17+3 115 €+4 720 €-1 605 €
18+3 115 €+4 920 €-1 805 €
19+3 115 €+5 126 €-2 011 €
20+3 115 €+5 338 €-2 223 €
21+3 115 €+5 555 €-2 440 €
22+3 115 €+5 777 €-2 662 €
23+3 115 €+6 006 €-2 891 €
24+3 115 €+6 240 €-3 125 €
25+3 115 €+6 480 €-3 365 €
Total+77 875 €+83 582 €+-5 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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